印力董事長丁力業(yè)： 并購提升存量商業(yè)價(jià)值 計(jì)劃3年內(nèi)運(yùn)營

丁力業(yè)認(rèn)為，基金孵化+開發(fā)運(yùn)營的規(guī)律是繞不開的，國內(nèi)以后的公司，商業(yè)地產(chǎn)一定是跟資本接軌，類似的私募基金方式在沒有公募REITs之前，是非常好的模式。商業(yè)地產(chǎn)的魅力還在于能與金融進(jìn)行嫁接，利用金融工具促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。

2018年伊始，印力聯(lián)合萬科、TRIWATER收購凱德20個(gè)購物中心，拉開了中國商業(yè)地產(chǎn)并購的序幕。

這宗交易的談判、定價(jià)等細(xì)節(jié)，或?qū)橹蟮纳虡I(yè)并購提供樣本；對(duì)于存量巨大的商業(yè)地產(chǎn)而言，通過收并購，優(yōu)秀的資產(chǎn)管理者接手將提升其價(jià)值。

作為萬科旗下的商業(yè)運(yùn)營平臺(tái)，印力因此項(xiàng)收購也獲得了極大關(guān)注度，收購?fù)瓿珊笥×Φ墓芾砻娣e將達(dá)到1000萬平方米，躍居國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營第二，僅次于萬達(dá)。

1月8日，萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、印力商業(yè)董事長兼總裁丁力業(yè)接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪，詳述收購凱德資產(chǎn)包的過程，分享商業(yè)地產(chǎn)存量提升的機(jī)會(huì)，以及印力商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)未來的規(guī)劃。

他透露，印力計(jì)劃在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)2000萬平方米管理面積，未來在租金收入、經(jīng)營回報(bào)、品牌影響力等指標(biāo)上也要達(dá)到業(yè)內(nèi)“數(shù)一數(shù)二”。

收購凱德資產(chǎn)包細(xì)節(jié)

《21世紀(jì)》：本次印力收購凱德資產(chǎn)包，是出于怎樣的考慮？

丁力業(yè)：萬科整合印力后，萬科主航道做住宅，印力副航道（之一）做商業(yè)。然而，此前印力主要在20多個(gè)核心城市做商業(yè)地產(chǎn)，在萬科布局了地產(chǎn)項(xiàng)目的很多城市，沒有印力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，難以形成良好的協(xié)同。此次收購的凱德資產(chǎn)包，能彌補(bǔ)我們布局城市的缺漏，與萬科、印力的戰(zhàn)略相契合。

去年8月，我們與林明彥（凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官）接洽時(shí)，他們與之前已經(jīng)談得很深入的一家買方，因難以解決運(yùn)營問題而擱淺。印力抓住契機(jī)，利用五個(gè)月時(shí)間完成了這筆包含多個(gè)項(xiàng)目的大額交易，包括盡職調(diào)查、資金安排等，速度很快。

《21世紀(jì)》：凱德為何最終選擇了印力作為交易方？

丁力業(yè)：接手方必須具備運(yùn)營能力，而不僅僅是資金實(shí)力。凱德資產(chǎn)包中的商業(yè)項(xiàng)目大多開業(yè)七八年以上，運(yùn)營已相當(dāng)成熟。此前，有中心平臺(tái)負(fù)責(zé)管理各個(gè)項(xiàng)目公司的人力、財(cái)務(wù)等事項(xiàng)；收購后，中心平臺(tái)與項(xiàng)目的聯(lián)系被切斷，項(xiàng)目公司缺少依靠。作為收購方，如果僅是財(cái)務(wù)投 資人而沒有運(yùn)營能力，難以承接這些項(xiàng)目。

印力的優(yōu)勢(shì)是擁有相應(yīng)的管理平臺(tái)。這些購物中心位于印力六大城市公司管理半徑內(nèi)，印力可以很順利地承接下來，收購后，原來項(xiàng)目上的人員都會(huì)被保留。

《21世紀(jì)》：收購的定價(jià)方案非常重要，但中國商業(yè)地產(chǎn)并購此前并無太多案例可循。本次并購中，印力、萬科和TRIWATER分別出了多少份額？價(jià)格是如何確定的？

丁力業(yè)：本次并購出資各三分之一，我們誰也不做老大，而是共贏。并購價(jià)格不同于一般的公司用成本法、評(píng)估法或市場的成交價(jià)參考，而是按照國際慣例的資本化率確定，就是現(xiàn)金流量法，將租金折成價(jià)值是多少。我們認(rèn)為這是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)最保守、也最穩(wěn)健的定價(jià)方案，就看租金收入。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是靠運(yùn)營，靠長期的收入。它是一個(gè)持續(xù)性的增長，不是一次性買賣。跟地產(chǎn)開發(fā)是兩個(gè)概念。

資本市場對(duì)一二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的資本化率有一個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。例如北上廣深等一線城市大概是3.5%到4.5%，二線城市在4.5%到6%之間，三四線城市是6%到7%。此次收購的20個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)包含一二三線城市的資產(chǎn)包，最終資本化率取了6%到7%之間，得到了83.65億這個(gè)價(jià)格。

在相同租金水平下，資本化率越高，價(jià)格越低，我們認(rèn)為此次收購價(jià)格是非常合理的。這是國際通用的評(píng)估法，我們跟（黑石、萬科、凱德等）大公司打交道都這樣。

并購提升存量資產(chǎn)

《21世紀(jì)》：這項(xiàng)收購是否意味著，國內(nèi)存量商業(yè)地產(chǎn)并購整合的開始？引發(fā)商業(yè)并購潮？

丁力業(yè)：確切地說并購是開啟存量資產(chǎn)的提升。目前中國有很多的存量商業(yè)資產(chǎn)，按照人均面積來看，確實(shí)有些地方商業(yè)地產(chǎn)過剩，這部分存量如何進(jìn)行提升是最大問題。在不拆掉重建的情況下，對(duì)外立面、室內(nèi)等進(jìn)行改造，變成一個(gè)嶄新的購物中心，變得更有競爭力，這就是存量資產(chǎn)提升了。

以前許多人認(rèn)為做商業(yè)地產(chǎn)很容易。拿個(gè)比較大的地，把住宅賣掉后“以售養(yǎng)租”，不僅得到了持有物業(yè)，還獲得了稅率優(yōu)惠。這種模式并不可靠。商業(yè)地產(chǎn)還是要回歸到運(yùn)營本身。

商業(yè)地產(chǎn)有管理的基本要求，每年有固定的管理成本，比方說一年有幾千萬的費(fèi)用，如果租金收入連基本的支出都難以覆蓋，是很痛苦的。這對(duì)印力而言，意味著未來會(huì)有很多收購標(biāo)的。

《21世紀(jì)》：從這次收購看，凱德在收縮戰(zhàn)線回到核心的一二線，而印力是否要去到更多的二三線城市？

丁力業(yè)：這次收購實(shí)際上體現(xiàn)了印力和凱德不太一樣的策略。中國老百姓不可能只在一線城市，廣大的中產(chǎn)階級(jí)更多在二三線城市。比如說四川地區(qū)的一些城市，宜賓、德陽、綿陽也是非常好的城市。中國的市場還很大，印力是中國公司，完全可以深入到二三四線，只要我們的購物中心能滿足當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，能夠提高當(dāng)?shù)乩习傩盏纳钏剑涂梢匀プ觥Ｉ虉霰仨氉龅奖就粱驗(yàn)榭蛻艟褪潜镜氐摹?/P>

《21世紀(jì)》：收購凱德這些項(xiàng)目后，印力會(huì)著手進(jìn)行改造嗎？

丁力業(yè)：這取決于市場。市場是在變化的，如果一個(gè)商場十幾年不變，也難以生存。成熟運(yùn)營商的改變都是在過程中，事實(shí)上此前凱德已經(jīng)改過一輪。接下來希望能利用我們對(duì)中國市場的了解，做一些調(diào)整，從而更好地服務(wù)于當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)。

《21世紀(jì)》：接下來印力是否會(huì)有更多類似的收并購交易？

丁力業(yè)：傳統(tǒng)的拿地開發(fā)模式不太符合萬科對(duì)印力“盡快做到數(shù)一數(shù)二”的定位。將來，收并購會(huì)是印力加快速度的主要方式，我們會(huì)對(duì)收購標(biāo)的定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，跟戰(zhàn)略吻合。

現(xiàn)在的問題在于（存量資產(chǎn)）打包的少，單個(gè)的多。一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目談很辛苦，所以我希望打包一起談。因?yàn)榧热蛔隽艘粋€(gè)包，一般來說對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)、共同語言會(huì)多一點(diǎn)。

印力將走向凱德模式？

《21世紀(jì)》：萬科成立兩只基金收購旗下42個(gè)項(xiàng)目打包交給印力運(yùn)營，后續(xù)還會(huì)有什么動(dòng)作？

丁力業(yè)：方向的確是這樣的，未來萬科開發(fā)的項(xiàng)目優(yōu)先交給印力運(yùn)營。但萬科內(nèi)部有賽馬機(jī)制，內(nèi)部競爭。成為萬科唯 一的商業(yè)運(yùn)營平臺(tái)的前提，是我們自己做好。通過打造柔性組織，印力希望能跟上萬科的節(jié)奏，同時(shí)在控制員工規(guī)模的前提下實(shí)現(xiàn)人均效益的提升。

《21世紀(jì)》：收購凱德資產(chǎn)包也是基金操作，印力是否會(huì)走向基金孵化+開發(fā)運(yùn)營的“凱德模式”？

丁力業(yè)：可以說這個(gè)規(guī)律是繞不開的，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律就是這樣。新加坡做商業(yè)地產(chǎn)比較早，發(fā)展比較快。國內(nèi)以后的公司，商業(yè)地產(chǎn)一定是跟資本接軌，類似的私募基金方式在沒有公募REITs之前，是非常好的模式。

這兩年國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)也看懂了租賃型業(yè)務(wù)的模式，以前他們覺得回報(bào)這么差，十年才拿回來，現(xiàn)在覺得商業(yè)地產(chǎn)每年都有非常好的現(xiàn)金回報(bào)，很穩(wěn)定，就會(huì)支持。

商業(yè)地產(chǎn)的魅力還在于能與金融進(jìn)行嫁接，利用金融工具促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。未來只要是有國家允許的金融工具推出，印力都會(huì)考慮采用，以此助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

《21世紀(jì)》：萬科董事會(huì)主席郁亮對(duì)印力有很大的期望，要在商業(yè)領(lǐng)域做到數(shù)一數(shù)二，那么印力現(xiàn)在有沒有具體的目標(biāo)？

丁力業(yè)：目前我們的管理面積是近1000萬平方米，排在國內(nèi)第二。未來三年，我們希望管理面積能做到2000萬平方米。

《21世紀(jì)》：印力有商業(yè)平臺(tái)租金收入百億的目標(biāo)嗎？

丁力業(yè)：租金百億，未來可能是這個(gè)方向，我們爭取快一點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的魅力就在于，運(yùn)營好的話每年都在增長。住宅每年銷售額都清零，商業(yè)地產(chǎn)不用清零，是持續(xù)穩(wěn)定的收入。

《21世紀(jì)》：印力還要“領(lǐng)先領(lǐng)跑”，如何衡量一家商業(yè)運(yùn)營商的行業(yè)競爭力和領(lǐng)導(dǎo)力？

丁力業(yè)：管理面積并不能完全衡量運(yùn)營能力，在內(nèi)部管理和經(jīng)營回報(bào)方面，我們有一個(gè)簡單的回報(bào)率指標(biāo)，就是運(yùn)營凈收入除以項(xiàng)目總投 資；還有商業(yè)模式，包括控制成本、項(xiàng)目選址、如何開發(fā)等一套體系，以后在中國一提起商業(yè)地產(chǎn)，就要想到印力的商業(yè)模式。

未來，印力希望從規(guī)模、產(chǎn)品、經(jīng)營回報(bào)、商業(yè)模式、團(tuán)隊(duì)文化這幾個(gè)維度，綜合成為數(shù)一數(shù)二、領(lǐng)先領(lǐng)跑的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。

福田打造世界級(jí)灣區(qū)城市新坐標(biāo)

對(duì)深圳福田中心區(qū)來說，深秋時(shí)節(jié)是一個(gè)碩果累累的豐收季。

推動(dòng)百行征信、人民銀行數(shù)字貨幣研究所等成功落戶福田；國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)發(fā)展集聚示范區(qū)、國家級(jí)“雙創(chuàng)”示范基地和華強(qiáng)北創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大街建設(shè)獲國務(wù)院表彰； 新型智慧城區(qū)“一中心五平臺(tái)百系統(tǒng)”架構(gòu)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)得到中央和省、市充分肯定并組織推廣；“輝煌新時(shí)代”城市燈光主題表演通過央視東方時(shí)空走向全國。

一項(xiàng)項(xiàng)發(fā)展成果彰顯福田中心區(qū)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)和攻堅(jiān)落實(shí)。今年以來，福田按照“走在最前列，建設(shè)先行區(qū)”的目標(biāo)，在率先建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化先行區(qū)的新征程上，全區(qū)上下凝神聚力努力走在前列的最前列，勇當(dāng)尖兵中的尖兵。

福田區(qū)委書記呂玉印表示，今年是改革開放40周年，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的中心城區(qū)，福田要在新時(shí)期深入貫徹落實(shí)總書記在廣東代表團(tuán)的重要講話精神，繼續(xù)深化改革擴(kuò)大開放、認(rèn)真貫徹新時(shí)代黨的建設(shè)總要求，力爭領(lǐng)跑“四個(gè)走在全國前列”的最前列。全區(qū)緊緊圍繞“高質(zhì)量建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化典范城區(qū)”的總體目標(biāo)，按照“再中心化、再創(chuàng)業(yè)、再提升”的路徑，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)民生生態(tài)的高質(zhì)量發(fā)展。

打造一顆世界級(jí)的中國“芯”

近年國內(nèi)智能手機(jī)巨頭群雄并起，華為、OPPO、vivo、小米在海內(nèi)外市場拓展版圖，各展拳腳。在這些知名品牌的背后，位于福田保稅區(qū)的匯頂科技為這些產(chǎn)品提供指紋識(shí)別方案及電容觸控方案，以核心技術(shù)打造一顆世界級(jí)的中國“芯”。

2018年7月19日，最新的《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜揭曉，中國平安以1441.97億美元的營業(yè)收入、131.81億美元的利潤，位居世界500強(qiáng)第29名，在世界保險(xiǎn)公司中排名第二，中國保險(xiǎn)公司中排名第一。類似中國平安集團(tuán)這樣的本土化原創(chuàng)版世界500強(qiáng)企業(yè)，福田有3家，包括招商銀行、正威集團(tuán)。

福田中心區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量高附加值增長，福田區(qū)按上半年數(shù)據(jù)核算具體表現(xiàn)為“五高五優(yōu)”。經(jīng)濟(jì)“含金量”高，地均GDP和地均稅收分別是24.5億元/平方公里和13.7億元/平方公里，均列全市第一。總部經(jīng)濟(jì)集聚度高，總部企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值750.6億元，增長7.9％，占GDP比重38.9％。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)質(zhì)量高，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1807.7億元，占GDP比重93.7％，其中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1251.3億元。新動(dòng)能新經(jīng)濟(jì)增速高，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值211.2億元，增長10.5％，連續(xù)14個(gè)季度高于GDP增速。經(jīng)濟(jì)“含綠量”進(jìn)一步提高，萬元GDP水耗4.6噸，下降3.7％，萬元GDP電耗190千瓦時(shí)，與去年同期持平。

福田區(qū)區(qū)長高圣元表示，作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)的集聚區(qū)，福田正按照“金融+科技+文化”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，優(yōu)化資源要素供給質(zhì)量，瞄準(zhǔn)高端高新促進(jìn)產(chǎn)業(yè)向上突圍，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)向全球價(jià)值鏈高端攀升，加快打造世界級(jí)灣區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)區(qū)。

用好“兩個(gè)市場”“兩種資源”

廣深港高鐵香港段9月23日正式通車，從深圳福田站最快14分鐘到達(dá)香港西九龍。福田高鐵站成為香港聯(lián)通內(nèi)地的第一站，大高鐵將加速福田融入大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)一體化。

9月27日深港直通巴士在福田保稅區(qū)啟動(dòng)，該直通巴士通行福田保稅區(qū)至香港科學(xué)園，大大節(jié)約了往返福田保稅區(qū)和香港科學(xué)園的兩地人員轉(zhuǎn)乘地鐵、公交花費(fèi)的時(shí)間，為加快兩地科技人才交流提供了便利。

福田在深港河套合作區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展上當(dāng)好排頭兵，率先突破，率先對(duì)接。通過深港合作和國際人才資源布局智能芯片、智能駕駛、低碳能源、生物制藥等旗艦項(xiàng)目，助力國家克服貿(mào)易壁壘和技術(shù)封鎖打壓，加快占領(lǐng)科技創(chuàng)新至高點(diǎn)。

2017年底，首款阿爾法巴智能駕駛公交在深圳福田保稅區(qū)落地試運(yùn)行，這也是阿爾法巴智能駕駛公交全球首發(fā)，并首次在開放道路上進(jìn)行了4臺(tái)無人巴士載客試運(yùn)行。此次落地運(yùn)行預(yù)示著福田正在擁抱中國未來新能源與智能公交大產(chǎn)業(yè)。在全球坐標(biāo)系下謀劃開放布局，福田把握國內(nèi)國際“兩個(gè)大局”，用好“兩個(gè)市場”“兩種資源”。

增強(qiáng)群眾獲得感和幸福感

創(chuàng)新“福田—萬科”醫(yī)養(yǎng)護(hù)結(jié)合模式， 養(yǎng)老服務(wù)PPP項(xiàng)目品牌讓福田養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)化；推出“8+1”新校園行動(dòng)計(jì)劃，美麗校園、智慧校園鑲嵌城區(qū)；成功承辦第二屆中國STEM教育發(fā)展大會(huì)，校內(nèi)午餐午休和“四點(diǎn)半活動(dòng)”管理讓孩子們以校為家；推進(jìn)福塔深能光伏扶貧項(xiàng)目，光伏發(fā)電收益持續(xù)反饋塔縣貧困地區(qū)；“玉田模式”讓城中村變成白領(lǐng)宜居小區(qū)。

福田區(qū)鼓勵(lì)社會(huì)力量、社會(huì)資本參與公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給，進(jìn)一步做實(shí)民生實(shí)事和“民生微實(shí)事”，加快補(bǔ)齊民生短板，打造一批民生精品項(xiàng)目，不斷增強(qiáng)群眾的獲得感和幸福感。

作為人口密集的中心城區(qū)，群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)教育的需求尤為迫切。在教育方面，福田今年小一學(xué)位約有缺口7600個(gè)，初一學(xué)位也約有2200個(gè)缺口。隨著包括深港科技創(chuàng)新特別合作區(qū)建設(shè)、香蜜湖開發(fā)建設(shè)、城市更新等工作的步伐加快，未來福田的人流將進(jìn)一步集聚，對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)位的需求將持續(xù)加大，近年每年保持新增5000個(gè)學(xué)位供應(yīng)。福田區(qū)圍繞市委持續(xù)提升民生保障水平的決策部署，切實(shí)增強(qiáng)公共服務(wù)供給的數(shù)量和質(zhì)量，繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)供給總量、供給渠道、資源配置、體制創(chuàng)新等方面加大力度。

作為靠全國人民支持建設(shè)起來的經(jīng)濟(jì)特區(qū)的中心城區(qū)，福田踐行精準(zhǔn)扶貧對(duì)口幫扶，按照市委全會(huì)“主動(dòng)融入‘一核一帶一區(qū)’，推進(jìn)落實(shí)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，打贏精準(zhǔn)脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)”的部署，聚焦“三地四縣”（新疆塔縣、河源市和平縣、廣西河池市羅城仫佬族自治縣與環(huán)江毛南族自治縣）如期脫貧的目標(biāo)，把提高脫貧質(zhì)量放在首位。注重把扶貧同扶志、扶智相結(jié)合，進(jìn)一步導(dǎo)入市場機(jī)制，精準(zhǔn)施策推出一批扶貧舉措，不斷激發(fā)貧困地區(qū)群眾的內(nèi)生動(dòng)力。

“智慧云”讓群眾辦事少跑腿

福田河水清岸綠，成為深圳唯一榮登國家城市黑臭水體整治“光榮榜”河流；“山竹”襲來，干部群眾全員動(dòng)員，清障護(hù)路，與時(shí)間賽跑。社會(huì)治理有了“最強(qiáng)大腦”，新型智慧城區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)得到中央和省、市充分肯定并組織推廣。

作為實(shí)際管理人口超過200萬的高度建成區(qū)，社會(huì)治理不能延用人工作業(yè)、人海作術(shù)的老套路。福田在營造共建共治共享社會(huì)治理格局上走在全國最前列，加快推動(dòng)社會(huì)治理社會(huì)化、法治化、智能化、專業(yè)化水平。福田構(gòu)建的“一中心五平臺(tái)百系統(tǒng)”新型智慧城區(qū)架構(gòu)，讓社會(huì)治理和公共服務(wù)進(jìn)入到大數(shù)據(jù)云服務(wù)的智慧時(shí)代。

“塊數(shù)據(jù)”讓群眾告別重復(fù)證明的煩惱，“智慧云”讓企業(yè)享受不見面的審批服務(wù)。福田加快推進(jìn)政府決策科學(xué)化、社會(huì)治理精細(xì)化、公共服務(wù)高效化，進(jìn)一步打通信息壁壘，探索將信息共享運(yùn)用到社區(qū)生活等微領(lǐng)域，加快構(gòu)建新時(shí)代“民生服務(wù)群”，打造新型社區(qū)生活共同體。

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