小區管理部是否應對業主的違約（違章）行為承擔管理不善的責任？
物業管理公司作受托實施管理的公司，應當按照《物業管理服務合同》約定，履行相應的管理義務。但是，物業管理公司是一個民事主體而非行政管理機關，是不能采取強制措施的，它所能做的僅僅是在發現問題時向業主及使用人提出改進意見，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小區管理部向業主提出了整改意見，應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務，對于業主的違約行為物業管理公司不承攬責任。但是，如果物業管理公司根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時告知有關部門或業主**，物業管理公司就違背了《物業管理服務合同》中約定的義務，此時應當承擔相應的違約責任。
綜上可知，本案中業主違章搭建的行為影響了小區這個整體商品的整體外觀，且沒履行對業主自身行為規范的約定，物業公司是有必要對其進行監管和限制的；但物業管理公司拆除窗框的做法，也追趕了其管理權限，且不利于矛盾的解決。物業公司應把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務中，設法得到業主的理解與支持。
　　物業管理人員溝通技巧
　　1.尊重不傲慢
　　我們渴望得到人尊重，但**要學會尊重別人，我們的服務對象來自社會各人員、各人群，切不可以貌取人，看到有錢人就卑躬屈膝，看到窮人就橫眉冷對。不懂得尊重別人的人，也得不到別人的尊重。
　　2.熱情不冷漠
　　物業管理是服務性行業，從業人員保持熱情的態度是起碼的職業道德。較忌諱的就是一臉冷漠、愛理不理。未開口已經得罪了業主，何來“溝通”而言誠信不敷衍在工作中，我們要以誠為本，說到就要做到，切不可說一套做一套，事后不兌現，敷衍了事。
　　3.禮貌不刻薄
　　禮貌是社交中的基本準則，更是物業管理的基本要求。禮字當頭，禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語言尖刻。
　　4.靈活不呆板
　　在工作中堅持原則，按法律、法規辦事的同時，也要視實際情況，在不違反原則的前提下，盡量地予以變通、靈活。
　　5.負責不推諉
　　該是我們做的，我們就要做到;該是我們負責的，決不推諉。取信于民。


物業公司中存在的問題及應如何應對
問題一：物業管理費糾紛
物業管理費用，除了合同中規定的費用外，還包括物業公司所申請的供暖、供熱水等費用。一般來講，一個小區中，物業管理費交納的比例應在70%到90%。如果業主拒交物業管理費，則會致使物業管理不到位，出現小區環境臟、亂、差等現象，從而影響到居民的日常生活。
問題二：業主財產損失賠償糾紛
主要是由小區業主的財產丟失所致，這也是一個瓶頸問題，所以亟待解決，還牽扯到小區保安問題。
問題三：小區公用設施傷人賠償糾紛
是由小區內的道路、窨井、廣告牌、管道等沒有管理到位，致使業主受到人身損害引起的。
問題四：小區公用部位的侵權糾紛
有時，個別業主會私自搭建，這樣就會引起其他業主的不滿，要求物業公司對這種行為進行查處，如果在這過程中物業公司如果處理不當，那么就很*造成大部分業主不滿，從而與物業公司產生糾紛。
注冊物業公司都有哪些注意事項
1、要有一定的物質基礎
在進行注冊物業公司的時候注冊人的物質基礎是一個重要的因素，因為如果沒有一回定的資產存量擁有的只是對某物業的管理權，進行注冊物業公司則存在一定風險的。因為現如今物業管理市場競爭日趨激烈，審核人員在進行資格審核時為了確保該公司能夠得到長久的運營，不浪費社會物業資源都會對其的物質基礎進行衡量，物質基礎越為豐富則注冊的成功率也會越高。
2、經營者要持大股
在注冊物業公司的時候經營者要持大股不僅是由于各項改制政策提倡經營者持大股，也就是意味著經營者持大股時審批會更***。因為地區在經過試驗以后發現經營者要持大股不僅對于減少決策的盲目性和失誤有著顯著幫助，而且注冊物業公司的經營者要持大股對于后期決策的效率和效果也都有著非常顯著的幫助。
3、做好資產評估的準備工作
資產評估的準備工作對于注冊物業公司也十分重要。而這**要求經營者要熟悉、掌握注冊物業公司的有關優惠政策，只有熟悉、掌握了改制政策才有可能用足用好政策。其次還要求經營者要對自己注冊物業公司的資產投入做一個大致的掌握，因為作為經營者來說應心中有數，從而使得注冊對答時能夠從善如流。
物業公司是一種提供公共服務的公司，而所謂的公共服務也可以說是在物業管理中較基本的管理服務，具體的服務內容則可以分為八大類。
第一類，房屋主體的管理及住宅裝修的日常監督工作，也就是說如果房屋主體年久失修那么物業公司則有責任有義務將其修善*。
第二類負責房屋設備和設施的管理，如果遇到什么水管老化等問題那么就可以尋求物業的幫助。
第三類環境衛生的管理，這方面物業公司大多會將這一塊外包給專門的保潔公司，不過也有自己找人進行服務的。居民區內的環境問題就靠他們來進行**了。
第四類綠化管理，也就是說在小區中的一切綠化的修剪設計也會由物業公司進行。
*五點就是配合公安和*門做好住宅內公共秩序的維護工作，在居民區中*是*一位的，因此許多物業公司也會和一些保安公司合作來進行小區*的防范工作。
第六類車輛秩序的管理，每家每戶的車位安排等也由物業公司來進行協調。
第七類就是各種公眾申請性質的服務，代繳水電煤等。
最后一類第八類就是有關物業檔案資料的管理歸納，做到在需要的時候可以隨時調取。
在實行物業管理的過程中，對于物業服務這一塊來說，其物業服務包含的內容其實有很多，下面介紹服務的主要內容：
（1）電梯、智能系統等設備的運行服務；
（2）環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理；
（3）物業裝飾裝修的管理；
（4）共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理；
（5）車輛行駛和停放秩序的服務、管理；
（6）雙方約定的其他物業管理服務內容。
（7）物業管理區域內公共秩序的服務、管理；
（8）物業資料的查詢服務和管理；
物業管理服務是對小區業主的責任體現，其內容的豐富性以及實施性是對業主的基礎**，不容有失。
為改善小區環境，營造濃厚創文氛圍，物業公司對小區樓道雜物進行了集中清運。
清運前期，物業組織了員工將樓道雜物進行集中堆放并上報堆放地點和裝車數量，再統一安排車輛清運，預計將于本周內全部清運完。
清運后，物業公司將會組織工作人員、志愿者上門上戶向居民宣傳愛衛知識并加強樓道的日常巡查，逐步形成長效管理，增強居民消防意識，*消防*隱患。
此次清運工作，我們的工作人員多次深入小區樓棟逐層排查，通過張貼防火溫馨提示和樓道清理通知、入戶宣傳等形式，對居民進行解釋和勸導，讓他們理解，雜物亂堆放，不僅影響自己，也會給周圍鄰居的生活帶來不便，動員業主對自家樓道內堆放的雜物進行清理。工作人員還對剩余樓道雜物、衛生死角、亂堆亂放等進行了集中清理。我們的客服人員沖在較**，還有秩序維護部兄弟們個個不怕臟不怕累，衣服被汗水浸透了也沒叫過苦。
下一步，物業管理有限公司還將繼續對小區內樓道進行亂堆放整治，并建立長效機制，確保此次整治效果不反彈，加大宣傳力度，進一步增強居民消防意識，為居民營造一個整潔、衛生、*的生活。

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