中新經(jīng)緯客戶端11月28日電 (王永樂)在調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施下，樓市降溫態(tài)勢(shì)更加明顯。


中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)從諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的最新《百城二手住宅均價(jià)報(bào)告》獲悉，上周(11月19日-25日)，百城二手住宅掛牌均價(jià)為15341元/平方米，環(huán)比下跌0.18%；下跌城市57個(gè)，平均跌幅0.55%。


近六成重點(diǎn)城市二手房價(jià)下跌


上述報(bào)告指出，上周百城二手住宅掛牌均價(jià)與前一周均價(jià)相比，下跌城市57個(gè)，平均跌幅0.55%；上漲城市40個(gè)，平均漲幅0.44%；持平城市3個(gè)。整體來看，百城二手住宅均價(jià)15341元/平方米，環(huán)比均價(jià)下跌0.18%，跌幅略有收窄。諸葛找房分析師指出，隨著調(diào)控的持續(xù)，市場(chǎng)預(yù)期逐漸發(fā)生變化，二手住宅市場(chǎng)熱度不斷下降，目前處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)。


數(shù)據(jù)顯示，淮安(-1.36%)、北海(-1.34%)、(-1.28%)、廈門(-1.26%)、丹東(-1.13%)、桂林(-1.09%)、中山(-1.08%)、沈陽(-1.08%)、武漢(-1.05%)、宜昌(-0.93%)為環(huán)比跌幅TOP10城市。


上饒(1.27%)、嘉興(1.21%)、泉州(1.09%)、許昌(1.09%)、西寧(1.06%)、臨沂(1.06%)、鄂爾多斯(1.02%)、揚(yáng)州(0.91%)、南寧(0.69%)、(0.63%)為環(huán)比漲幅TOP10城市。


廈門跌幅靠前 部分樓盤“面包比面粉還便宜”


中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)注意到，在上述環(huán)比跌幅TOP10城市中，廈門二手房價(jià)格持續(xù)回落。此外，廈門部分樓盤以低于成本價(jià)出租的消息也引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。


11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年10月70個(gè)大中城市二手住宅出租價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，廈門環(huán)比跌幅排在第1位，跌幅為0.9%，且跌幅較9月份擴(kuò)大。


實(shí)際上，不僅二手房價(jià)格跌幅靠前，在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年10月70個(gè)大中城市新建商品住宅出租價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)中，廈門環(huán)比跌幅排在第2位。


據(jù)媒體報(bào)道，廈門精裝樓盤翔安金茂悅推出特價(jià)房源，單價(jià)僅2.8萬元/平方米，這一價(jià)格比樓面價(jià)還便宜了1451元/平方米。


克而瑞廈門機(jī)構(gòu)分析師胡慧在接受采訪時(shí)表示，從廈門樓市市場(chǎng)方面來說，今年三季度末，在售項(xiàng)目打折成風(fēng)，降價(jià)潮起。整體來看，廈門樓市受政策調(diào)控影響，一、二級(jí)市場(chǎng)逐漸回歸平淡，進(jìn)入長期盤整期，特別是2016年左右拍出的地王項(xiàng)目解套難，紛紛進(jìn)入割肉陣痛階段，在售項(xiàng)目打折讓利成風(fēng)，但整體去化仍難轉(zhuǎn)好。對(duì)于房企而言，一方面土地市場(chǎng)低溢價(jià)成常態(tài)，拿地成本降低；另一方面新房市場(chǎng)利潤空間嚴(yán)重壓縮，資金回籠壓力大。


在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來，房企對(duì)后市預(yù)期并不樂觀，如果一味死守捂在手里只會(huì)增加虧損，而且現(xiàn)金流的壓力會(huì)非常大。趁現(xiàn)在大幅打折還能吸引購買力的時(shí)候盡可能回籠資金，減少虧損。而拖到后面，不但虧損會(huì)增加，還輸?shù)魰r(shí)間。


一線城市均價(jià)是三四線的5.34倍


從百城二手房掛牌均價(jià)情況來看，深圳以65845元/平方米位居榜首，其次為和上海，掛牌均價(jià)分別為63517元/平方米、58902元/平方米，TOP3城市二手房掛牌均價(jià)均超5.8萬元/平方米。


分城市等級(jí)來看，二線城市跌幅最大。一線城市掛牌均價(jià)58092/平方米，環(huán)比下跌0.02%；二線城市掛牌均價(jià)18697/平方米，環(huán)比下跌0.32%；三、四線城市掛牌均價(jià)10869元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.09%。


數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手房掛牌均價(jià)是二線城市掛牌均價(jià)的3.11倍，是三四線城市掛牌均價(jià)的5.34倍。


分區(qū)域來看，各區(qū)域掛牌均價(jià)均有下降。東部城市掛牌均價(jià)20493元/平方米，環(huán)比下跌0.15%；中部城市掛牌均價(jià)10642元/平方米，環(huán)比下跌0.23%；東北城市掛牌均價(jià)9479元/平方米，環(huán)比下跌0.37%；西部城市掛牌均價(jià)9952元/平方米，環(huán)比下跌0.17%。


樓市整體退熱或延續(xù)


近日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組、住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室發(fā)布《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告(2019年11月)》(以下簡稱“分析報(bào)告”)。分析報(bào)告指出，10月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體退熱，一二三四線城市均穩(wěn)中有降。


分析報(bào)告認(rèn)為，在定調(diào)堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲后，房價(jià)上漲預(yù)期有了顯著的改變。市場(chǎng)觀望情緒增強(qiáng)，投資投機(jī)熱情下降。房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了其平穩(wěn)性與延續(xù)性，部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于調(diào)控政策放松的預(yù)期落空。貨幣化棚改政策的調(diào)整，對(duì)二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了釜底抽薪的作用。


分析報(bào)告同時(shí)指出，中央抑制房價(jià)上漲的決心沒有發(fā)生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)。這不僅對(duì)穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，同時(shí)將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實(shí)處。


分析報(bào)告預(yù)測(cè)，短期內(nèi)一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房價(jià)虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。


此外，分析報(bào)告還提出五點(diǎn)建議：一是保持貨幣政策的穩(wěn)健中性，不宜放水或大幅緊縮。二是堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力、穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期。三是建立完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)制度。四是加大政府對(duì)基本公共服務(wù)投入，多渠道擴(kuò)大基本公共服務(wù)供給。五是加快推進(jìn)住房供給側(cè)改革和長效機(jī)制建設(shè)。(中新經(jīng)緯APP)
京津冀協(xié)同發(fā)展確立了以首都為核心的世界級(jí)城市群區(qū)域格局，為環(huán)渤海及京津冀地區(qū)提供了協(xié)同發(fā)展之路。在國家戰(zhàn)略引導(dǎo)下，京津冀三地通力協(xié)作，按照“功能互補(bǔ)、區(qū)域聯(lián)動(dòng)、軸向集聚、節(jié)點(diǎn)支撐”的布局思路，圍繞“一核、雙城、三軸、四區(qū)、多節(jié)點(diǎn)”的骨架，在非首都功能疏解、交通一體化發(fā)展、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移等方面取得了顯著進(jìn)展：非首都功能疏解有序推進(jìn)，“大城市病”有所緩解；交通一體化建設(shè)成效顯著，“1小時(shí)交通圈”正在形成；生態(tài)環(huán)境保護(hù)力度加大，聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制日益完善；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)接步伐加快，產(chǎn)業(yè)空間布局得到優(yōu)化；創(chuàng)新平臺(tái)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，創(chuàng)新協(xié)同效果顯著；公共服務(wù)一體化成效顯現(xiàn)，地區(qū)間差距逐步縮小；市場(chǎng)一體化進(jìn)程全面提速，要素流動(dòng)日益頻繁。與此同時(shí)，京津冀三地市場(chǎng)壁壘仍然存在，協(xié)同行動(dòng)受政策性因素影響較大，協(xié)同績效效果還有很大的提升空間。


在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代背景下，如何引領(lǐng)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的新常態(tài)，如何更有效地發(fā)揮京津冀協(xié)同效應(yīng)，亟須新內(nèi)涵、新思維和新智慧。


根據(jù)協(xié)同理論的思想，京津冀城市群可以看作是一個(gè)開放的復(fù)雜系統(tǒng)，盡管京津冀三省市的功能定位不同，但在整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局中，各城市間存在著相互影響而又相互合作的關(guān)系。因而，京津冀協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵在于形成時(shí)間、空間和功能上的有序結(jié)構(gòu)，即：從主體角度協(xié)調(diào)中心城市、核心城市與所在區(qū)域的共生互動(dòng)關(guān)系，打造協(xié)同創(chuàng)新共同體；從要素角度重點(diǎn)發(fā)展交通一體化、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移等領(lǐng)域，并逐步拓展到教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老、旅游等社會(huì)事業(yè)領(lǐng)域；從機(jī)制角度推進(jìn)全面創(chuàng)新改革，促進(jìn)京津冀三地創(chuàng)新鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、資金鏈、政策鏈的深度融合；從技術(shù)角度構(gòu)建京津冀多元主體協(xié)同的網(wǎng)絡(luò)信息生態(tài)鏈，為區(qū)域集群式服務(wù)協(xié)同提供支撐。


當(dāng)前，京津冀協(xié)同發(fā)展以促進(jìn)創(chuàng)新資源合理配置、開放共享、高效利用為主線，科技體制改革成為引領(lǐng)協(xié)同發(fā)展的第一動(dòng)力。因而，圍繞以首都為核心的世界級(jí)城市群，基于“云、大、物、移、智”等新一代信息技術(shù)建設(shè)智慧城市群，進(jìn)而建設(shè)智慧區(qū)域，無疑將成為京津冀協(xié)同發(fā)展的重要支點(diǎn)。這不僅有利于發(fā)揮智慧的輻射帶動(dòng)作用，也可以實(shí)現(xiàn)與天津以及河北省保定、唐山、廊坊、滄州、島、石家莊、張家口、承德、邯鄲、邢臺(tái)、衡水等城市間的資源整合、信息共享、互聯(lián)互通和業(yè)務(wù)協(xié)同。


隨著京津冀協(xié)同發(fā)展進(jìn)程的加快，智慧城市群建設(shè)將發(fā)揮重要的協(xié)同效應(yīng)。智慧城市以透徹感知、深度互聯(lián)和智能應(yīng)用為基本特征，是一個(gè)復(fù)雜的自感知、自調(diào)節(jié)系統(tǒng)，包含感知、傳輸與互聯(lián)、智慧處理與反饋以及信息流、控制流、知識(shí)流、價(jià)值流的協(xié)同優(yōu)化。透徹感知好比人體的皮膚和五官，基于傳感器系統(tǒng)，將可見性擴(kuò)展到城市或區(qū)域各個(gè)角落，采集獲取以前無法利用或收集成本過高的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)源，包括水、空氣、電、氣、道路、橋梁、房屋、排污口、停車場(chǎng)、車輛、人體、工廠、醫(yī)院、物流、產(chǎn)品、商品、視頻、衛(wèi)星和飛機(jī)等信息。深度互聯(lián)好比人體的神經(jīng)中樞，是大腦信息傳遞和處理部門，通過各種形式的高速高帶寬通信網(wǎng)絡(luò)，將個(gè)人電子設(shè)備、組織和政府信息系統(tǒng)中收集和儲(chǔ)存的分散信息連接起來，進(jìn)行跨領(lǐng)域、跨部門、跨時(shí)空的交互共享。智能應(yīng)用好比人體的肢體，相當(dāng)于人的社會(huì)分工，通過運(yùn)用數(shù)據(jù)挖掘工具、科學(xué)模型和功能強(qiáng)大的運(yùn)算系統(tǒng)來處理復(fù)雜的數(shù)據(jù)以整合海量信息，并將特定的知識(shí)應(yīng)用到特定行業(yè)、場(chǎng)景和解決方案中，如智慧的交通、通訊、水和能源、生態(tài)環(huán)保、商業(yè)、政務(wù)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老、旅游等。


展望京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃的2020年中期目標(biāo)，要實(shí)現(xiàn)市常住人口控制在2300萬人以內(nèi)，“大城市病”等突出問題得到緩解，區(qū)域一體化交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到有效改善，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展取得重大進(jìn)展，公共服務(wù)共建共享取得積極成效，協(xié)同發(fā)展機(jī)制有效運(yùn)轉(zhuǎn)，區(qū)域內(nèi)發(fā)展差距趨于縮小，初步形成京津冀協(xié)同發(fā)展、互利共贏新局面，創(chuàng)新改革勢(shì)在必行。京津冀智慧城市群建設(shè)，能夠凸顯集群聯(lián)合、泛在協(xié)同、共享增值的優(yōu)勢(shì)，必將為京津冀一體化注入新活力，有效助力京津冀協(xié)同發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
就在佳兆業(yè)物業(yè)宣布招股的當(dāng)天，同屬房企分拆而來的碧桂園服務(wù)，宣布以約6.83億元的價(jià)格，收購5家物業(yè)管理公司股權(quán)。


碧桂園服務(wù)方面指出，收購將使集團(tuán)進(jìn)一步擴(kuò)大其業(yè)務(wù)規(guī)模及范圍，并增強(qiáng)其于市場(chǎng)的影響力及競爭力，符合集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展需求。


對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，國內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)遠(yuǎn)未到達(dá)成熟階段，即便是百強(qiáng)企業(yè)的整體占比也僅在三成左右，而隨著消費(fèi)升級(jí)、存量物業(yè)面積持續(xù)增長，物業(yè)管理市場(chǎng)的集中度仍有很大提升空間，頭部企業(yè)受惠整合紅利，管理規(guī)模也將快速增長。而碧桂園為全國三大龍頭房企之一，在業(yè)務(wù)調(diào)整的影響下，雖然出租增長在未來或有所放緩，但碧桂園行業(yè)地位依然穩(wěn)固，長線發(fā)展穩(wěn)健良好，從而進(jìn)一步鞏固碧桂園服務(wù)的市場(chǎng)份額。


管理面積近4億平方米


11月26日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，公司以約6.83億元收購多個(gè)物業(yè)管理公司股權(quán)，包括盛世物業(yè)服務(wù)70%股權(quán)、成都佳祥物業(yè)管理100%股權(quán)、成都清華逸家物業(yè)管理100%股權(quán)、南昌市潔佳物業(yè)100%股權(quán)、上海睿靖實(shí)業(yè)100%股權(quán)。


截至2019年9月30日，上述公司的未經(jīng)審核合并凈資產(chǎn)價(jià)值約為1.25億元。合并財(cái)務(wù)資料后，上述公司2016年稅前利潤為821.1萬元、稅后凈利潤為466.8萬元，2017年稅前凈利潤為1850.9萬元、稅后凈利潤為1456.9萬元，2019年前三季度稅前利潤為7359.9萬元、稅后凈利潤為599.2萬元。


作為目前市值最高的物業(yè)服務(wù)公司，碧桂園服務(wù)通過本次并購，顯然將進(jìn)一步提升公司的物業(yè)管理規(guī)模。


而截至今年6月底，碧桂園服務(wù)擁有約3.9億平方米的已簽約合同管理面積，其中已生效之收費(fèi)管理面積約1.4億平方米。“余下的2.5億平方米的待生效面積估計(jì)會(huì)在未來三年逐步生效并轉(zhuǎn)化作收費(fèi)面積，相當(dāng)于每年8000萬平方米的新增面積，收入增長能見度高。”安信國際分析師黃焯偉指出。


根據(jù)碧桂園服務(wù)公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年公司收入同比增長42.5%，毛利率同比上升4.6個(gè)百分點(diǎn)至39%，凈利潤同比增長133%至4.7億元。盈利能力上升主要原因是高單價(jià)項(xiàng)目生效轉(zhuǎn)化所至。


值得注意的是，碧桂園服務(wù)還于2019年7月份公告成立合資公司以參與投資承接合作中央企業(yè)的“三供一業(yè)”改革物業(yè)管理及增值服務(wù)。


據(jù)了解，目前各級(jí)國資委監(jiān)管企業(yè)辦社會(huì)職能機(jī)構(gòu)約16500個(gè)，國有企業(yè)因辦社會(huì)職能每年需承擔(dān)費(fèi)用1400多億元，市場(chǎng)潛力巨大。“碧桂園服務(wù)從業(yè)主資產(chǎn)增值需求和生活需求入手，向在管物業(yè)的業(yè)主及住戶提供廣泛的社區(qū)增值服務(wù)，集團(tuán)內(nèi)還有許多房地產(chǎn)發(fā)展周邊產(chǎn)業(yè)（如鳳凰優(yōu)選、機(jī)器人業(yè)務(wù)等）有待孵化，我們認(rèn)為有關(guān)業(yè)務(wù)成熟后，可以注入碧桂園服務(wù)內(nèi)成為新增長動(dòng)力。”黃焯偉稱。


此外，相比母公司碧桂園，碧桂園服務(wù)近2周的股價(jià)走勢(shì)也較為強(qiáng)勁，十個(gè)交易日中有7天上漲，11月21日更是大漲5.99%。


此前，德銀發(fā)表研究報(bào)告稱，碧桂園服務(wù)是內(nèi)地高度分散的物業(yè)管理市場(chǎng)行業(yè)整合者 ，并具有強(qiáng)大母公司支持，由于利潤率提升，2019年至2020年盈利復(fù)合增長率預(yù)計(jì)將達(dá)60%，即股本回報(bào)率35%至41%，為行內(nèi)最高水平。


黃焯偉也認(rèn)為，“碧桂園服務(wù)將是行業(yè)整合下的最大得益者之一。龐大的業(yè)主群更是有利公司在小區(qū)增值服務(wù)以至周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為碧桂園服務(wù)未來領(lǐng)先同業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)。公司現(xiàn)價(jià)約24倍2019年市盈率，高于其他主要物管公司，但考慮其穩(wěn)固及領(lǐng)先的市場(chǎng)地位、較高的待生效面積比率及資產(chǎn)回報(bào)率，我們認(rèn)為公司還是在一個(gè)合理水平”。


行業(yè)并購加速


實(shí)際上，隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)步入穩(wěn)定階段，存量市場(chǎng)中的物業(yè)服務(wù)板塊已經(jīng)步入了快速發(fā)展期，并受到品牌房企們?cè)絹碓蕉嗟闹匾暋?br>

國海證券的一份研究報(bào)告顯示，在消費(fèi)升級(jí)、存量物業(yè)面積持續(xù)增長的背景下，物業(yè)管理市場(chǎng)正處于快速增長的黃金發(fā)展期，預(yù)計(jì)到2030年行業(yè)潛在市場(chǎng)規(guī)模超過1.3萬億元，相比當(dāng)前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上的成長空間。


“因此搶占市場(chǎng)，仍是當(dāng)下物業(yè)公司最重要的戰(zhàn)略。”上述分析人士稱。對(duì)此，廣發(fā)證券的研究報(bào)告也指出，并購是物業(yè)管理公司重要的擴(kuò)張手段。


以11月26日宣布招股的佳兆業(yè)物業(yè)為例，其全球發(fā)售的所得款項(xiàng)凈額約為2.8億港元，其中一半的資金將用于收購或投資其他在市場(chǎng)地位上與其相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理公司。“未來公司戰(zhàn)略將實(shí)施積極的并購業(yè)務(wù)，選取在管建筑面積300萬平方米、年度營業(yè)收入5000萬元以上及年度凈利潤率6%以上的公司標(biāo)的，以快速在不同地區(qū)、不同領(lǐng)域擴(kuò)充公司業(yè)務(wù)規(guī)模。”佳兆業(yè)物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。


顯然，通過上市融資加速擴(kuò)張，正在成為越來越多物業(yè)管理公司的選擇。在佳兆業(yè)物業(yè)之前，已分別有彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅等9家物業(yè)管理公司登陸港交所。市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，未來將由更多房企分拆物業(yè)管理公司上市，行業(yè)整合的力度也將進(jìn)一步加大。
日前，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組、住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室發(fā)布的2019年11月份《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，經(jīng)歷了2019年前7個(gè)月的快速上漲后，大數(shù)據(jù)住房面議指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示， 2019年8月份-10月份，重點(diǎn)城市住房面議（不含長租公寓，下同）水平有所回落。該報(bào)告同時(shí)顯示，10月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體退熱，一二三四線城市均穩(wěn)中有降。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨穩(wěn)，對(duì)于防范宏觀系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制建設(shè)具有重要意義。


課題組的樣本數(shù)據(jù)顯示，10月份142個(gè)樣本城市房價(jià)平均環(huán)比下跌0.296%，房價(jià)環(huán)比上漲的城市為58個(gè)，比6月份減少61個(gè)，占樣本數(shù)的40.8%。其中，一線城市房價(jià)環(huán)比平均下跌1.857%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)，廣州、、深圳、上海四個(gè)一線城市房價(jià)均環(huán)比下跌；準(zhǔn)一線城市房價(jià)環(huán)比平均下跌1.415%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.25個(gè)百分點(diǎn)；二線城市房價(jià)環(huán)比下跌0.941%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大0.209個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市房價(jià)環(huán)比下跌0.118%，過半三四線城市房價(jià)下跌，118個(gè)樣本城市中，房價(jià)環(huán)比上漲的城市僅為52個(gè)，上漲城市占比44%。


同期，29樣本城市住房面議平均環(huán)比下跌1.29%。鄭州、青島、石家莊、煙臺(tái)、杭州、天津、佛山、等24個(gè)城市面議漲速均有所回調(diào)，僅有中山、惠州、、珠海、廈門5城市環(huán)比上漲。


報(bào)告認(rèn)為，中央抑制房價(jià)上漲的決心沒有發(fā)生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)。這不僅對(duì)穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，同時(shí)將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實(shí)處。


住房資金面略有改善。2019年下半年特別是第四季度以來，隨著定向降準(zhǔn)等穩(wěn)健性貨幣政策的實(shí)施，市場(chǎng)利率有所下降，首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也得到改善。部分開發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張，為了生存采取降價(jià)促銷回籠資金策略，將對(duì)二三四線城市及一線城市遠(yuǎn)郊房價(jià)形成向下沖擊。


調(diào)控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機(jī)活動(dòng)受到抑制。限購、限售的城市繼續(xù)增加，多個(gè)熱點(diǎn)三四線城市被住建部約談，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入。2019年，全國各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)數(shù)百次。


棚改貨幣化政策淡出，對(duì)快速上漲的三四線城市房價(jià)起到釜底抽薪的功效。棚改貨幣化政策起到短期內(nèi)迅速擴(kuò)大住房需求及縮減供給的作用，對(duì)三四線乃至二線城市住房市場(chǎng)具有較強(qiáng)的剌激效應(yīng)。


基于以上因素，報(bào)告綜合推測(cè)，短期內(nèi)一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房價(jià)虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。


因此，報(bào)告提出五點(diǎn)建議：一是保持貨幣政策的穩(wěn)健中性，不宜放水或大幅緊縮；二是堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力、穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期；三是建立完善住房租賃市場(chǎng)相關(guān)制度；四是加大政府對(duì)基本公共服務(wù)投入，多渠道擴(kuò)大基本公共服務(wù)供給；五是加快推進(jìn)住房供給側(cè)改革和長效機(jī)制建設(shè)。

以往，房地產(chǎn)調(diào)控更多運(yùn)用的是行政手段，未來將會(huì)更多地綜合運(yùn)用金融、市場(chǎng)等方式來調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，要防快漲也要防快跌。房地產(chǎn)價(jià)格過快升高或降低，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和百姓利益都是有害的。城市發(fā)展必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生向上的推力，要在控制房價(jià)和城市發(fā)展之間找到新的平衡點(diǎn)，就必須回到住房的根本屬性，即居住屬性上來。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向應(yīng)該是產(chǎn)品供應(yīng)多元化，對(duì)于住房消費(fèi)升級(jí)市場(chǎng)，應(yīng)盡可能地交給市場(chǎng)調(diào)控，少用行政手段干預(yù)。

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