不是判斷村集體成員身份的標準以案說法不是判斷村集體成員身份的標準《 農(nóng)民日報 》（ 2012年03月22日   08 版）    孟俊松    核心提示：登記是一種行政確認行為，是對已有事實進行法律上的承認。但在登記后，因原有事實的變動，使得登記內(nèi)容與實際情況不符，應(yīng)以實際情況確定當事人身份，不能唯論，否則就是形式正義代替實質(zhì)正義，有悖公平原則。    「案情】    1988年，李甲與丙村村民張某結(jié)婚，婚后其一直留在原籍東園居委會。李甲和張某的女兒張乙自出生后亦隨母李甲東園居委會。張某于1989年3月就地農(nóng)轉(zhuǎn)非，成為本村非農(nóng)業(yè)，繼續(xù)承包經(jīng)營土地。2003年1月，李甲和張乙退還在東園居委會所承包的土地后將遷入丙村社區(qū)。張乙于2003年8月被江蘇教育學院錄取，隨之遷入學校。2004年3月，地方為發(fā)展經(jīng)濟，征用丙村轄下部分土地。丙村居委會認為李甲和張乙不具有本村集體成員身份，無權(quán)享受土地補償款。李甲和張乙以丙村居委會侵權(quán)為由提起訴訟。    江蘇省濱?？h一審認為：李甲結(jié)婚后長期未遷入丙村，張乙在出生后也未在丙村，雖然2003年二人遷入丙村，但在丙村不享有生產(chǎn)資料，屬空掛性質(zhì)。故一審駁回了原告的訴訟請求。    后濱海法院經(jīng)再審認為：李甲和張乙長期居住在丙村，因此二人的不屬性質(zhì)，其要求獲得土地補償款的訴訟請求，依法應(yīng)予支持。遂裁定撤銷原判，判令丙村居委會給付原告土地補償款23600元。    「說法】    本案涉及到農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的認定標準問題，由于我國現(xiàn)行法律對此沒有明確規(guī)定，導致在處理上產(chǎn)生的分歧意見也比較多。由于這類案件涉及面廣，影響面大，一旦處理不當，會侵害農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，影響農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定，因此在判斷時必須細致分析，區(qū)別不同情況，審慎處理。    通常情況下，是辨別一個人村民身份的基礎(chǔ)依據(jù)，有即認定為本村村民。然而隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村人口在農(nóng)村和城市之間、在不同的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之間流動的機會很多，經(jīng)常會出現(xiàn)登記地與生產(chǎn)生活所在地不符的情況，若完全按照固定化的標準來衡量某個人是否具有成員，則有失偏頗。    因此，判斷是否具備農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，應(yīng)當結(jié)合以下幾個方面綜合考量：一是保障公民基本的生產(chǎn)生活，二是尊重村民對自己成員的處分權(quán)，三是盡量符合當?shù)氐拇逡?guī)民約，四是堅持性原則，避免出現(xiàn)“兩頭占”或“兩頭空”的現(xiàn)象。    據(jù)此，可以根據(jù)不同情況靈活判斷：（1）外出經(jīng)商、務(wù)工人員。這些人員只要外出前在集體經(jīng)濟組織所在地生產(chǎn)生活，外出后其也未遷出，應(yīng)認定其具有成員。（2）外出學習、服兵役、服刑人員。這類人群雖然有的按照國家有關(guān)規(guī)定將遷出，但其以后基本的生活還沒有明確保障，因此應(yīng)保留其在學習、服兵役、服刑期間的成員。（3）基于婚姻關(guān)系而流動的人員。對“農(nóng)嫁農(nóng)”的情況，不論結(jié)婚后有無遷移，入嫁或入贅的妻子或丈夫自其進入新的集體經(jīng)濟組織實際生產(chǎn)生活時起，取得新的集體經(jīng)濟組織成員，其原集體經(jīng)濟組織成員喪失；對“農(nóng)嫁非”的情況，由于沒有土地可供承包經(jīng)營，從保障其基本生活的角度出發(fā)，如其仍在原集體經(jīng)濟組織，應(yīng)認定其仍有成員，若其自愿遷出了，則應(yīng)認定其自愿放棄了原成員。（4）“空掛戶”人員?！翱諕鞈簟笔侵赣嘘P(guān)人員并非為了在本集體經(jīng)濟組織生產(chǎn)生活，而是出于利益驅(qū)動等原因?qū)煸诒炯w經(jīng)濟組織的一種現(xiàn)象。由于“空掛戶”并未與集體經(jīng)濟組織形成較為固定并具有延續(xù)性的聯(lián)系，應(yīng)當對此類人員的成員予以排除。（5）回鄉(xiāng)退養(yǎng)人員。這些人雖然將遷回農(nóng)村也在該地生產(chǎn)生活，但其享有退休人員的工資及各項福利待遇，仍涵蓋在城鎮(zhèn)居民的社會保障體系之內(nèi)，因此，不應(yīng)具備集體經(jīng)濟組織成員。    本案中，李甲與張某結(jié)婚后，盡管沒有及時辦理遷移登記手續(xù)，但實際固定居住夫家，享受夫家的土地承包經(jīng)營權(quán)并從事相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營活動，即使沒有，也應(yīng)認定其村集經(jīng)濟組織成員身份，享受同其他村民一樣的待遇。一審認定其“空掛”與事實不符。而張乙盡管因上學而遷出，但其仍在校讀書，沒有就業(yè)，仍然依附于土地生活，應(yīng)該繼續(xù)享受村集體經(jīng)濟組織成員，在這種情況下，的遷出不能成為去除其成員身份的依據(jù)。“法拍房”報名人數(shù)大減 成交價普遍低于評估價樓市調(diào)控的背景下，樓市降溫明顯，跟隨樓市同時降溫的還有法拍房。據(jù)悉，法拍房在今年“3·17”之后同樣執(zhí)行住宅限購政策，目前成交價普遍低于評估價，房源少有人問津。石景山、通州“法拍房”成交價不到4萬法拍房與普通二手房相比，大的優(yōu)勢就是價格低。記者了解到，一般拍賣是評估價的8折，有的開拍就是評估價，有的可以打7折，不同資產(chǎn)有所差異。地區(qū)終成交價，通常比買同類型二手房要省幾十萬甚至上百萬元，這也是置業(yè)者關(guān)注法拍房的主要原因。去年4月，市法院網(wǎng)發(fā)布的拍賣房源信息顯示，位于昌平北七家名佳花園三區(qū)的一套“法拍房”，109平方米，231萬元，而同樣戶型的普通二手房，鏈家網(wǎng)上的掛牌價在268萬-280萬元之間，由于，該房源已吸引了64組購房者看房。今年6月19日，市朝陽區(qū)法院執(zhí)行局在京東司法拍賣平臺開拍的57套房產(chǎn)，終成功拍出24套。其中，12套拍品一次出價即成功“落槌”。不過目前法拍房的市場行情明顯降溫。今年雙十一期間，京東拍賣聯(lián)合40多家法院，選取近300個重量級標的，起拍總額約12億元。記者在京東司法拍賣平臺上看到，截至11月15日，京東拍賣平臺即將開拍的住宅用房共57套。其中，僅有5套房有人報名。記者在淘寶司法頻道上看到，截至11月15日，正在進行的拍賣信息有14條。其中，只有2套房源有人報名，且都只有1人報名，其他房源則無人問津。位于石景山區(qū)永樂西區(qū)15號樓一套57.63平方米的住宅，評估價271.7萬元，流拍后第二拍賣起拍價220萬元，折合單價僅38000元/平方米。記者在鏈家網(wǎng)看到，同一小區(qū)二手房單價在5萬-7萬元。此外，在11月14日結(jié)束的房產(chǎn)拍賣信息中，位于通州區(qū)北苑南路一套116平方米住宅，僅一人報名，該住宅評估價為525萬元，終成交價為370萬元，單價僅31896元/平方米。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，10月1日至今，京東拍賣平臺共有41套房源進行過拍賣，終成交價普遍低于評估價，僅少部分高于評估價。在淘寶司法頻道亦如此，11月1日至今，已結(jié)束的84套房產(chǎn)中，成交價普遍低于評估價。業(yè)內(nèi)人士指出，潛在房源供應(yīng)規(guī)模增多，接盤方也會“挑三揀四”。此外，在調(diào)控背景下，樓市降溫明顯，法拍房的價位也隨之下跌。執(zhí)行限購政策申請時間較長記者注意到，“3·17”調(diào)控政策后，原來不限購、需全款支付的法拍房，也開始執(zhí)行住宅調(diào)控政策。即競拍法拍房，要有購房資質(zhì)，要經(jīng)過市審查，審查完畢后才能辦理過戶手續(xù)?！霸诜矫?，需要審核一套還是二套，具體額度與普通住宅相同，即首套房可貸60%，二套房可貸20%。”一位銀行人士表示，從去年開始法拍房不用全款支付，可以申請。記者注意到，一般情況下，能否會在競買公告與競買須知內(nèi)標注清楚。比如在淘寶司法拍賣平臺上，通常拍賣房源的介紹頁面右上側(cè)都有“一鍵申請”按鈕，點進去后會跳出該房源的合作銀行信息。值得注意的是，法拍房與普通二手房的流程有所不同。據(jù)銀行人士介紹，普通二手房先過戶，銀行抵押妥當后再放款。而法拍房則是先放款，再去法院辦其他手續(xù)，后是抵押。其中還有一個階段性擔保費，即銀行的第三方公司，承擔階段性的擔保責任，且協(xié)助辦理后期手續(xù)。此外，法拍房從放款到房本抵押妥當，需要三四個月，有些需四五個月才能辦妥，相比普通住宅時間更長?！?nbsp;小貼士申請應(yīng)提前聯(lián)系銀行法拍房與普通二手房不同，其本身帶有復雜的司法關(guān)系。對此，中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果表示，法院對拍賣標的物所作的說明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競買人參考，不構(gòu)成對標的物的任何擔保。所以請競買人在拍賣前必須仔細審查拍賣標的物，調(diào)查是否存在瑕疵，認真研究查看所競買標的物的實際情況，并請親臨展示現(xiàn)場。對于法拍房具體的方式，賈瑞果表示，參與競拍人應(yīng)提前和相應(yīng)銀行進行聯(lián)系，確保在法院規(guī)定支付成交房款的期限內(nèi)可以成功，且能夠?qū)⑷糠靠钪Ц吨练ㄔ嘿~號，否則在無法按規(guī)定支付成交價余款的情況下，競拍成功人需要全款支付。業(yè)內(nèi)人士提醒，在沒有摸清物業(yè)的房產(chǎn)屬性、產(chǎn)權(quán)狀況、是否有抵押、有多少潛在稅費欠費、是否有租約前，購房者好不要輕易試水，不然可能會面臨稅費、過不了戶或收不到房的窘境?！凹w”如何在上海買房？買房需要，但自己是學?；蛘吖镜募w，是否會被擋在門外？集體買房需要辦哪些手續(xù)？今天就來給大家說說集體買房的那些事?！凹w”如何在上海買房？問題一：我的是在校的集體，可以在上海買房嗎？上學的集體，也就是99開頭的集體，是按外地算的。如果需要買房的話，需要滿足以下條件：1：在讀博士生，提供在讀，必須已婚且雙方名下無房。2：按非本市人員執(zhí)行限購政策，已婚，名下無房，提供相應(yīng)的或稅單。其他情況不能買。問題二：我是單位的集體，看中上海嘉定的一套房，請問能買房嗎？如果能，請問要準備什么手續(xù)和材料理論上來講，只要持上海市局開具的除99以外號段開頭的，都算本市，可以按本市的相關(guān)政策進行審查購房。嘉定購房就一張，或者加蓋公章的本的主頁復印件和購房者的那一頁復印件，原件也可。問題三：集體買房需要哪些手續(xù)？一、需要從其現(xiàn)任公司的集體薄上將自己個人的“卡”原件從現(xiàn)任公司借出來，待辦理完手續(xù)后，再將其個人的“卡”的原件還給現(xiàn)任公司。二、到現(xiàn)在集體所在地的派出所開具一個“”辦理手續(xù)，并且提交有關(guān)的:1、購買一套能夠辦理、土地證的房子。如果是買二手房，需要讓原來的房主將其遷走，現(xiàn)任戶主自己的才能夠遷進來。2、買房并辦好兩證后，去當?shù)嘏沙鏊ギ數(shù)嘏沙鏊鶈柷宸课菟诘氐木钦l，在派出所或社區(qū)警務(wù)室找到警后，向其說明來意，寫一份申請。這一步，要帶兩證原件、省人才交流中心的集體單頁原件、學歷原件、原件、聘用合同原件(必須是畢業(yè)2年內(nèi)與企業(yè)簽的合同)。警簽字同意后，再拿著申請書到派出所異動窗口蓋章。3、帶好到所在區(qū)的政務(wù)中心辦理審核帶上兩證、學歷原件、原件、省人才交流中心的集體單頁原件、聘用合同原件及復印件、聘用單位的營業(yè)執(zhí)照復印件、蓋章的申請原件，到所在區(qū)的政務(wù)中心辦理審核。審核通過后，對方會打印一份《批準通知單》給戶主自己保管。4、辦理手續(xù)帶上《批準通知單》、3張1寸登記照和政務(wù)中心退還的材料，出所即可辦理手續(xù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購房當事人需向機關(guān)提供：房屋產(chǎn)權(quán)證(按揭房憑購房合同和銀行按揭協(xié)議)和遷入人員的居民簿、居民。有家屬隨遷的，還需提供、父女關(guān)系。以上所有、上的人員信息必須一致。戀人分手，結(jié)婚用房如何分割？     談婚論嫁的戀人，無奈分手時，對大多數(shù)家庭來說，房產(chǎn)往往是主要的爭議財產(chǎn)。 婚后購買的房屋屬于共同財產(chǎn)，離婚分割時，雙方一人一半，這毫無疑問。但戀愛期間購買的房屋的分割情況，實踐中如何處理就復雜得多，具體而言可以分以下幾種情況：（一）   雙方出資，登記在雙方名下：（二）   雙方出資，登記在一方名下：（三）   一方出資，登記在雙方名下：（四）   一方出資，登記在一方名下：    （一）婚前一方出資購房，登記在己方名下，如何分割？    對于這種情況，房屋屬于登記方婚前個人財產(chǎn)是沒有任何異議的。但是容易混淆的是何為婚前出資購房，是以簽訂房屋買賣合同為準還是以產(chǎn)權(quán)證的辦理為準？經(jīng)常有人咨詢：婚前簽訂房屋買賣合同，但是婚后付款或者辦理產(chǎn)權(quán)證，這種情況下算婚前購買嗎？實際上對這個問題，按照上海市高院的解釋，購房是婚前還是婚后主要看購房合同的簽訂日期是婚前還是婚后，婚前簽訂的就屬于婚前購房，屬于個人財產(chǎn)。    本項中另外一個容易讓人混淆的是，婚后還貸部分和增值部分是否屬于共同財產(chǎn)。按照司法解釋的規(guī)定，一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋并按揭，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產(chǎn)，同樣的，按揭為其個人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù)，對已歸還的中屬于一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當予以返還。同樣的道理，婚后房產(chǎn)升值的部分也屬于個人財產(chǎn)。    （二）一方婚前出資購買，登記在雙方名下，如何處理？    一方出資，并登記在兩人名下的房產(chǎn)，原則上離婚時應(yīng)該作為共同財產(chǎn)均等分割，但是在婚姻關(guān)系存續(xù)時間較短或婚后未共同生活等情況下，法官也可能酌情確定具體分割份額。    （三）雙方婚前出資，登記在一方名下，如何分割？    1、雙方共同出資購房，登記在一方名下，如果終未能結(jié)婚的，在雙方?jīng)]有約定的情況下，仍然應(yīng)當確定該房屋系登記方一方個人財產(chǎn)，在分割時應(yīng)當判令登記一方返還另一方的出資份額。    2、如果雙方辦理了結(jié)婚登記手續(xù)，對于產(chǎn)證登記在一方名下，但中另一方有證據(jù)婚前購房時其也共同出資的，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為其個人債務(wù)，但對首付款和已歸還的中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當予以返還。    3、如果雙方辦理了結(jié)婚登記手續(xù)，同時一方不僅能夠出資，還有證據(jù)雙方的出資是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認定為共同財產(chǎn)，分割時應(yīng)按共同財產(chǎn)的分割原則進行處理。同樣，其按揭債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時，對于存在當事人出資數(shù)額比例懸殊、且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當時的出資比例對房產(chǎn)進行分割，而不宜拘泥于各半分割。    （五）婚前共同出資，登記兩人的名字，如何分割？    1、對于終未能結(jié)婚的，應(yīng)當判令雙方按照出資比例進行分割。    2、如果已經(jīng)登記結(jié)婚了，那么應(yīng)當按照共同財產(chǎn)對待，分割時均等分割。    （六）婚前一方出資購房，另一方出資裝修，產(chǎn)權(quán)登記在一人名下的，如何分割？    對于裝修的出資如何認定是處理房產(chǎn)分割的難點，一般來說一方的裝修出資不能視為取得房屋的對價，不改變房屋的產(chǎn)權(quán)，僅僅認為是一種法律上的添附行為，房產(chǎn)認定為登記一方的個人財產(chǎn)，對于添附的價值應(yīng)當以現(xiàn)金的方式予以返還。

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