買到司法拍賣房，能省多少銀子？2015年11月11日，我照常逛淘寶，看到了司法拍賣，竟然還有房子有車子，嘻嘻，頓時(shí)感覺發(fā)現(xiàn)了新大陸。比市面上便宜，忍不住的小手滑啊滑看啊看，竟然看到自己縣城還有幾套房子在拍賣，就看到了我現(xiàn)在住的這套房子，網(wǎng)上圖片介紹可以簡單看下。面積126，公攤6，東上手2樓，采光很不錯(cuò)，關(guān)鍵毛坯，毛坯！！！（雖然里面打了柜子，但可忽略不計(jì)）也就是拍到就相當(dāng)于買了套新房子。三拍的起拍價(jià)51.4萬，劃到市面上30%的折扣，二話不說，就聯(lián)系法院公務(wù)人員實(shí)地看房（你要決定拍房前一定要實(shí)地考察，地段位置、房子的情況，以后可以整改的空間，還有關(guān)鍵的前戶主的大概情況等等）。不僅滿足我的基本需要，而且家人也很滿意，于是做好準(zhǔn)備工作，勢必拿下，競拍一套流程大家可以閱讀淘寶競拍的講解，很全面講得也很仔細(xì)。淘寶拍賣上要事先繳納保證金，按照起拍價(jià)格定的，我的是繳納5萬，拍賣后繳納都來得及，你要是確定了要拿下，早點(diǎn)交上也沒關(guān)系，拍不成功，會(huì)退回到你的支付寶賬戶里面，除了一兩天損失外，其他并沒有任何損失。11月23日10點(diǎn)開拍截至11月24日10點(diǎn)，期間我都沒有出價(jià)（這期間出價(jià)， 還容易抬高價(jià)格，引出不少競爭對(duì)手），按理說就是競拍結(jié)束的前兩分鐘我才次出價(jià)，沒想到還是早了，竟然12次延時(shí)，終超出我預(yù)算的60萬，以67.78萬的價(jià)格拿下但想想還是比市面價(jià)格便宜，只是便宜的有點(diǎn)少，對(duì)結(jié)果也算滿意。此次競拍，和我競拍的競爭者出現(xiàn)了11個(gè)，本可以一千一千的加，竟然有人五千五千往上加，不排除前戶主的攪局或者是中介的介入，不過后還是狠心拿下了這套的房子。講真，這個(gè)價(jià)錢已超過第二次拍賣的價(jià)格，所以有關(guān)注司法拍賣的朋友覺得有合適的司法拍賣的房子，價(jià)格不錯(cuò)，二拍就可以拍了，三拍會(huì)比二拍價(jià)格再便宜15%-20%，因此到三拍的話大家都會(huì)去搶，甚至有商中介會(huì)參與，反而得不償失。相信不少人會(huì)說會(huì)說拍賣的房子怕有問題，從風(fēng)水上或者后續(xù)的處理，我想說，真的沒什么，司法拍賣由法院通過網(wǎng)路途徑公開公正進(jìn)行，所有的程序流程和前戶主都沒有關(guān)系關(guān)系，你只要成功拍下按照規(guī)定期限完成交款、、土地證的交接手續(xù)就可以了。競拍成功，就會(huì)有法院工作人員聯(lián)系你，線下法院交款繳稅，土地證交接，前面說了，5萬的保證金會(huì)直接由淘寶劃入法院賬戶，剩下的余款就要去繳納了。一般法院拍賣的房子也是進(jìn)行銀行的，我的這套房子情況比較復(fù)雜，拍賣前這套房子在中國銀行有，而我要在建設(shè)銀行進(jìn)行，原因很簡單，建貸利率打9折還能貸房價(jià)75%，重要我的工資就是在建行發(fā)，對(duì)比下來當(dāng)然是選擇建行。選擇在建行進(jìn)行的話，就得先把押在中國銀行的，土地證拿回來，拿回來的前提就是要交錢，把中行的余額還上取回。因此要先把余額補(bǔ)齊繳入法院賬戶，法院工作人員做好交接后取回原先的、土地證下一步就是、土地證的交接了，換名字了，這才真正變成我的房子了。辦、土地證中間會(huì)有法院工作人員一同前往幫助辦理（一般是法院工作人員開具法院拍賣的書給你自己辦），在此之前要告誡大家、簿等需要材料自己先多復(fù)印個(gè)20份帶上，因?yàn)榉抗芩召M(fèi)超貴！想要提高辦理效率好的辦法是找中介，花錢辦事速度嗖嗖，一周內(nèi)就能搞定！在此還要提醒大家，中介收費(fèi)包括兩項(xiàng)，一是中介費(fèi)，二是房屋評(píng)估的收費(fèi)，要事先問好價(jià)，一般中介費(fèi)1000，房屋評(píng)估收費(fèi)1500左右，多了真的是你被宰了，就拿我同學(xué)來說，在無錫從中介手上買的房子，中介費(fèi)9500，評(píng)估費(fèi)9300，簡直是大放血！行政審批中心繳稅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國家規(guī)定的，按照購房年限、戶型面積按照比率收費(fèi)，我這套房子雖說是新房，但購買年限已經(jīng)有兩年，戶型140平米以內(nèi)，就是按照2.5%的標(biāo)準(zhǔn)，這樣就是677386*2.5%=1.69W，這個(gè)也是需要各位拍賣者前期工作做好調(diào)查的，畢竟這么多錢也是要算在購房預(yù)算中的。、土地證拿到手后就是銀行了，具體的和一般購房流程都是一樣的，我就不贅述了。手續(xù)齊全銀行3-5個(gè)工作日就能放款，直接轉(zhuǎn)入法院賬戶，法院收到款項(xiàng)就能把司法案子結(jié)了，進(jìn)行拍賣的款項(xiàng)分配，這些和我就沒什么關(guān)系了。相比較現(xiàn)在房價(jià)還在攀升、利率下行、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢不佳，家家戶戶手頭上還是有不少閑錢沒處花，投資風(fēng)險(xiǎn)太高，一般都是轉(zhuǎn)入房產(chǎn)，但是怎樣買房，買什么樣的房子，便宜的買房是很多人的難題，司法拍賣的出現(xiàn)，或許也是給不少急待購房者不錯(cuò)的選擇。司法拍賣中即使已簽成交確認(rèn)書,法院也有權(quán)撤銷該拍賣程序裁判要旨：司法拍賣中，即便競買人已簽訂了拍賣成交確認(rèn)書，但若執(zhí)行法院沒有送達(dá)拍賣成交裁定，強(qiáng)制拍賣程序即沒有結(jié)束，競買人不能辦理過戶手續(xù)，也不能發(fā)生財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的效力，執(zhí)行法院有權(quán)撤銷該拍賣程序。案情介紹：一、因膠州市大沽河農(nóng)科園公司（下稱“大沽河公司”）涉訴，被臨朐縣法院查封財(cái)產(chǎn)。執(zhí)行中，又因膠州市李哥莊鎮(zhèn)（下稱“李哥莊鎮(zhèn)”）接受大沽河公司資產(chǎn)，臨朐縣法院裁定追加李哥莊鎮(zhèn)為被執(zhí)行人。二、大沽河公司被查封財(cái)產(chǎn)為其承租的李哥莊鎮(zhèn)北王家莊村民會(huì)（下稱“北王家莊村委會(huì)”）所有的集體土地上建設(shè)的包括農(nóng)作物種植溫室大棚在內(nèi)的地上建筑物。經(jīng)評(píng)估拍賣，孫俊崗于2007年7月5日競得該財(cái)產(chǎn)，同日，與拍賣公司簽訂《拍賣成交確認(rèn)合同》。三、李哥莊鎮(zhèn)向臨朐縣法院提出執(zhí)行異議，主張拍賣程序違法，拍賣物屬違法建筑不應(yīng)拍賣。臨朐縣法院作出（2008）臨法執(zhí)異字第1號(hào)民事裁定（下稱“臨1號(hào)裁定”），撤銷拍賣裁定及相關(guān)委托拍賣通知。四、孫俊崗向?yàn)H坊中院申請(qǐng)復(fù)議，請(qǐng)求撤銷臨1號(hào)裁定，濰坊中院作出（2008）濰執(zhí)復(fù)字第19號(hào)民事裁定（下稱“濰19號(hào)裁定”），駁回孫俊崗的復(fù)議請(qǐng)求。又因?qū)O俊崗與北王家莊村委會(huì)簽訂的《土地租賃協(xié)議》被認(rèn)定無效，拍賣裁定已被撤銷，2015年11月16日，臨朐縣法院通知拍賣公司將拍賣款35萬元退還孫俊崗。五、孫俊崗向高法院申訴，請(qǐng)求撤銷濰19號(hào)裁定、臨1號(hào)裁定。高法院駁回孫俊崗的申訴請(qǐng)求。裁判要點(diǎn)及思路：關(guān)于臨朐縣法院撤銷拍賣裁定是否符合法律規(guī)定的問題，買受人競買案涉財(cái)產(chǎn)后，與拍賣公司簽訂了《拍賣成交確認(rèn)合同》，約定拍賣成交后的款項(xiàng)交付方式。執(zhí)行法院一直未制作確認(rèn)拍賣成交的執(zhí)行裁定。本案中的拍賣行為是在執(zhí)行程序中經(jīng)法院委托進(jìn)行的司法拍賣，司法拍賣不同于普通民事拍賣，受委托拍賣機(jī)構(gòu)的拍賣行為性質(zhì)上屬于司法授權(quán)行為，其只能在法院授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施司法拍賣活動(dòng)，并受執(zhí)行法院監(jiān)督。因此，對(duì)于司法拍賣而言，即使簽訂了拍賣成交確認(rèn)書，只要執(zhí)行法院沒有送達(dá)拍賣成交裁定，強(qiáng)制拍賣程序就沒有結(jié)束，競買人就不能辦理過戶手續(xù)，也就不會(huì)發(fā)生財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的效力。實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請(qǐng)當(dāng)事人經(jīng)司法拍賣取得財(cái)產(chǎn)應(yīng)注意何時(shí)取得該競買財(cái)產(chǎn)的物權(quán)。結(jié)合高院的裁定文書，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：一、因法院的法律文書導(dǎo)致物權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力，競買人雖通過拍賣競價(jià)與拍賣機(jī)構(gòu)簽訂了《拍賣成交確認(rèn)合同》，并支付了部分或全部成交款，但未取得足以導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的具有形成效力的拍賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的裁定，故競買人此時(shí)未取得拍賣房屋的所有權(quán)，法院此時(shí)仍可撤銷該拍賣程序。所以，競買人應(yīng)注意其自收到執(zhí)行法院生效拍賣裁定時(shí)取得拍賣財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，僅簽訂《拍賣成交確認(rèn)合同》并未產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)之法律效力。二、競買人與拍賣公司之間簽訂的《拍賣成交確認(rèn)合同》，合同成立生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定的義務(wù)履行合同約定，一方違約的應(yīng)根據(jù)合同及《合同法》相關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。競買人若未能依照拍賣成交確認(rèn)書中約定期限交納拍賣款的，導(dǎo)致涉案財(cái)產(chǎn)重新拍賣，出現(xiàn)他人以低于次拍賣價(jià)成交的情況。根據(jù)拍賣交易規(guī)則的相關(guān)規(guī)定及《拍賣成交確認(rèn)合同》的約定，重新拍賣后造成拍賣標(biāo)的物差價(jià)損失應(yīng)由違約方即原競買人承擔(dān)。三、此外，關(guān)于集體所有土地的使用權(quán)能否被集體以外人員取得的糾紛，本案拍賣的標(biāo)的物是大沽河公司在承租的北王家莊村委會(huì)所有的集體土地上建設(shè)的包括農(nóng)作物種植溫室大棚在內(nèi)的地上建筑物。使用該建筑物并從事農(nóng)業(yè)種植，就離不開建筑物所附著的土地。孫俊崗雖與北王家莊村委會(huì)簽訂了相關(guān)土地租賃協(xié)議，但由于未得到李哥莊鎮(zhèn)的批準(zhǔn)，依據(jù)土地管理法第十五條第二款的規(guī)定，其無法合法使用拍賣標(biāo)的物所附著的土地。且根據(jù)2006年4月26日膠州法院作出的（2006）膠民初字第0408號(hào)民事判決，北王家莊村委會(huì)與大洋公司簽訂的土地租賃協(xié)議已經(jīng)終止，孫俊崗亦不能繼受取得大沽河公司原有的。孫俊崗競買案涉財(cái)產(chǎn)的目的無法實(shí)現(xiàn)。所以，當(dāng)事人在競拍“兩權(quán)”抵押（農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)）財(cái)產(chǎn)時(shí)，需要明確當(dāng)?shù)啬芊褶k理后續(xù)過戶或經(jīng)營手續(xù)并進(jìn)一步判斷能否實(shí)現(xiàn)競買目的。相關(guān)法律：《土地管理法第十五條第二款  農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）批準(zhǔn)。《高、國土資源部、關(guān)于依法規(guī)范執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》［法發(fā)〔2004〕5號(hào)］第二十四條  執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。對(duì)處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，應(yīng)當(dāng)與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。《高關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第二十九條  動(dòng)產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，其所有權(quán)自該動(dòng)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移給買受人或者承受人。不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。《物權(quán)法》第九條款  不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。以下為該案在高法院審理階段關(guān)于該事項(xiàng)分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于已簽訂拍賣成交確認(rèn)書的競買人在執(zhí)行法院生效裁定作出前尚未取得物權(quán)，法院此時(shí)仍可撤銷該拍賣程序的詳細(xì)論述和分析。戀人分手，結(jié)婚用房如何分割？     談婚論嫁的戀人，無奈分手時(shí)，對(duì)大多數(shù)家庭來說，房產(chǎn)往往是主要的爭議財(cái)產(chǎn)。 婚后購買的房屋屬于共同財(cái)產(chǎn)，離婚分割時(shí)，雙方一人一半，這毫無疑問。但戀愛期間購買的房屋的分割情況，實(shí)踐中如何處理就復(fù)雜得多，具體而言可以分以下幾種情況：（一）   雙方出資，登記在雙方名下：（二）   雙方出資，登記在一方名下：（三）   一方出資，登記在雙方名下：（四）   一方出資，登記在一方名下：    （一）婚前一方出資購房，登記在己方名下，如何分割？    對(duì)于這種情況，房屋屬于登記方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)是沒有任何異議的。但是容易混淆的是何為婚前出資購房，是以簽訂房屋買賣合同為準(zhǔn)還是以產(chǎn)權(quán)證的辦理為準(zhǔn)？經(jīng)常有人咨詢：婚前簽訂房屋買賣合同，但是婚后付款或者辦理產(chǎn)權(quán)證，這種情況下算婚前購買嗎？實(shí)際上對(duì)這個(gè)問題，按照上海市高院的解釋，購房是婚前還是婚后主要看購房合同的簽訂日期是婚前還是婚后，婚前簽訂的就屬于婚前購房，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。    本項(xiàng)中另外一個(gè)容易讓人混淆的是，婚后還貸部分和增值部分是否屬于共同財(cái)產(chǎn)。按照司法解釋的規(guī)定，一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同樣的，按揭為其個(gè)人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)，對(duì)已歸還的中屬于一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。同樣的道理，婚后房產(chǎn)升值的部分也屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。    （二）一方婚前出資購買，登記在雙方名下，如何處理？    一方出資，并登記在兩人名下的房產(chǎn)，原則上離婚時(shí)應(yīng)該作為共同財(cái)產(chǎn)均等分割，但是在婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較短或婚后未共同生活等情況下，法官也可能酌情確定具體分割份額。    （三）雙方婚前出資，登記在一方名下，如何分割？    1、雙方共同出資購房，登記在一方名下，如果終未能結(jié)婚的，在雙方?jīng)]有約定的情況下，仍然應(yīng)當(dāng)確定該房屋系登記方一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在分割時(shí)應(yīng)當(dāng)判令登記一方返還另一方的出資份額。    2、如果雙方辦理了結(jié)婚登記手續(xù)，對(duì)于產(chǎn)證登記在一方名下，但中另一方有證據(jù)婚前購房時(shí)其也共同出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為其個(gè)人債務(wù)，但對(duì)首付款和已歸還的中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。    3、如果雙方辦理了結(jié)婚登記手續(xù)，同時(shí)一方不僅能夠出資，還有證據(jù)雙方的出資是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理。同樣，其按揭債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí)，對(duì)于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊、且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜拘泥于各半分割。    （五）婚前共同出資，登記兩人的名字，如何分割？    1、對(duì)于終未能結(jié)婚的，應(yīng)當(dāng)判令雙方按照出資比例進(jìn)行分割。    2、如果已經(jīng)登記結(jié)婚了，那么應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)對(duì)待，分割時(shí)均等分割。    （六）婚前一方出資購房，另一方出資裝修，產(chǎn)權(quán)登記在一人名下的，如何分割？    對(duì)于裝修的出資如何認(rèn)定是處理房產(chǎn)分割的難點(diǎn)，一般來說一方的裝修出資不能視為取得房屋的對(duì)價(jià)，不改變房屋的產(chǎn)權(quán)，僅僅認(rèn)為是一種法律上的添附行為，房產(chǎn)認(rèn)定為登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)于添附的價(jià)值應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)金的方式予以返還。合理繞開史上嚴(yán)限購政策之“法院拍賣房”購買詳解！2011年限購政策時(shí)已經(jīng)令許多購房人叫苦不迭，但仍比不過今年3月底的上海嚴(yán)限購令，此令一出使得許多人失去了了購房。在上海買房這么難，還有什么理由讓你留下來？讓我們聽聽有過購買“法院拍賣房”經(jīng)驗(yàn)的錢女士講講，如何繞開史上嚴(yán)限購令，圓你安居樂業(yè)夢吧！買房者：業(yè)務(wù)巧合開始接觸法拍房我是上海本地人，也是金融從業(yè)人員。早的時(shí)候是因?yàn)槲业墓ぷ麝P(guān)系才接觸到法拍房，我們?yōu)榭蛻籼峁┵I房按揭服務(wù)，所以我們漸漸也開始接觸法拍房這一塊業(yè)務(wù)。從2011年的限購政策出來以后，很多人開始被限購了，包括上海本地人。可能大家都覺得，這對(duì)非滬籍人士是很嚴(yán)厲的政策，但其實(shí)對(duì)上海本地人也是一樣的。已婚只能買兩套，單身買一套。2008年的時(shí)候，因?yàn)闃I(yè)務(wù)的巧合，我們的一個(gè)朋友要買法拍房。那時(shí)候法拍房的價(jià)格要比市場價(jià)低很多，他們就看中了一套房，但法拍房要求一次性付款，所以他希望通過銀行來解決融資問題。銀行也希望不斷地創(chuàng)新服務(wù)，在業(yè)務(wù)上有所突破，因?yàn)榻鹑诜?wù)就是服務(wù)于市場和客戶的。所以我接觸到這個(gè)案子以后，當(dāng)時(shí)我們就通過一些業(yè)務(wù)創(chuàng)新，開拓法拍房按揭這個(gè)業(yè)務(wù)。我們把這個(gè)政策推出來之后，便有很多商業(yè)銀行開始開展此類業(yè)務(wù)，為購買法拍房的客戶提供按揭。但到今天為止，這塊業(yè)務(wù)在整個(gè)銀行的服務(wù)里面仍然是非常小眾的一塊業(yè)務(wù)，能提供服務(wù)的銀行和客戶經(jīng)理也有限。現(xiàn)在法拍房的價(jià)格往往跟市場價(jià)差不多，本身沒多少差價(jià)空間了，因?yàn)榕馁u本身就是價(jià)高者得之，但這能解決限購的問題，所以還是有關(guān)注的價(jià)值。購買法拍房流程1、高院委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣，拍賣公司在拍賣十五日前公告。2、競買者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)去相應(yīng)的拍賣行繳納拍賣保證金，一般為起拍價(jià)的百分之十。3、2016年3月份剛制定了三天網(wǎng)絡(luò)競價(jià)規(guī)則，網(wǎng)絡(luò)競價(jià)的結(jié)果作為現(xiàn)場競價(jià)起拍價(jià)。但終結(jié)果以現(xiàn)場競拍為準(zhǔn)，所有交過保證金的競買人在網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)場都可以參與競價(jià)。成功拍到房屋的競買人會(huì)現(xiàn)場簽署一份拍賣成交確認(rèn)書。4、拍賣成交之后就到了付款環(huán)節(jié)。成交后買受人支付的保證金自動(dòng)抵入房款，其他競買人預(yù)交的保證金會(huì)在三個(gè)工作日內(nèi)退回到競買人的賬戶，因此對(duì)客戶來講是沒有風(fēng)險(xiǎn)的。5、付款環(huán)節(jié)有需求的人進(jìn)入流程。分為首付和，需要特別注意的是法拍房有付款期限，這在上海公拍網(wǎng)上拍賣特別規(guī)定中有告知，在此期限內(nèi)要付清房款。客戶拍賣成功后憑借拍賣成功后獲得的一套材料和拍賣成交確認(rèn)書（因?yàn)檫@個(gè)確認(rèn)書相當(dāng)于購房合同）向銀行申請(qǐng)按揭。重要的是放款問題。正常銀行要過戶時(shí)落實(shí)房產(chǎn)，抵押后才放款。法拍房的的不同之處在于是憑擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保提前放款。上海目前銀行法拍房擔(dān)保主要合作的是上海住房置業(yè)擔(dān)保有限公司（上海住房中心），銀行憑他們的擔(dān)保函就可以提前放款了。放款是直接放至拍賣行，這是受托支付的規(guī)定。6、拍賣行收到全款以后，客戶就完成了付款流程。之后拍賣行會(huì)把房款轉(zhuǎn)給法院，法院會(huì)在一定的時(shí)間內(nèi)給買受人出具執(zhí)行裁定書。當(dāng)然如果買受人不，那就一次性付款。7、憑執(zhí)行裁定書買受人就可以到房產(chǎn)交易中心及稅務(wù)辦理核稅和購房相關(guān)手續(xù)，跟二手房交易流程是一樣的。法拍房買受人你約好拍賣行辦理繳稅過戶手續(xù)。8、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，如果有，同時(shí)把銀行抵押一起敲進(jìn)去。資金不能出問題上海司法拍賣的法拍房不限購是非常具有優(yōu)勢的政策，在，哪怕是法拍房也在限購之列的。雖然上海法拍房不限購，但是不能繞過銀行限貸政策，每個(gè)銀行法拍房政策也不同，因此在拍房之前你要先了解確認(rèn)。我為什么強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)呢？因?yàn)榉ㄅ姆恳笠?guī)定期限內(nèi)付款，資金上不能出問題。否則沒有按期付款，保證金會(huì)轉(zhuǎn)為違約金。因此找到的人士幫忙是非常重要的。現(xiàn)在很多中介在推法拍房服務(wù)，我很客觀地說，法拍房購房流程中會(huì)有很多不確定性，中介通常只會(huì)說這個(gè)房子如何便宜，不限購，但出現(xiàn)任何問題，責(zé)任還是由買受人自己承擔(dān)的。根據(jù)我這么多年的經(jīng)驗(yàn)，我建議在拍賣前期要了解法拍房的債權(quán)糾紛情況，了解房屋內(nèi)部情況（房型、采光、占用），同時(shí)通過二手市場同類型房屋掛牌及成交價(jià)來確定心理價(jià)位。每個(gè)人都要有個(gè)心理價(jià)位我們也是普通的購房者，按需購買，并非炒房。2007年我們買了套房產(chǎn)，非常小的一室的房子；2009年考慮庭自住我們買了兩房。2011年限購之后，我們于2012年又買了一套市中心的房子作為投資。今年看到房價(jià)一直在漲，恰巧這個(gè)房子又是浦東內(nèi)環(huán)以內(nèi)的法拍房，同時(shí)也是區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，綜合看性價(jià)比不錯(cuò)，我們就抱著試試看的心態(tài)參加了競拍。在買這套房之前，我們其實(shí)已經(jīng)交了十幾次保證金，但每次都是拍賣價(jià)格超出了我們的心理價(jià)位才放棄的。這次也有十幾個(gè)人交了保證金，一開始我們也沒想到能買到。當(dāng)天我們參加了兩場競拍，上午、下午各一場。上午那場我們沒有拍到，下午那場我們也想反正這么多次了，繼續(xù)拍吧。那時(shí)是年前1月底的時(shí)候，當(dāng)時(shí)價(jià)格到了我覺得可以再加一點(diǎn)的時(shí)候，我們又加了一下，然后拍賣師問有沒有人再加價(jià)，于是拍賣師就開始倒數(shù)：“五、四、三、二、一”，一落錘，房子就是我們的了。我估計(jì)年前的時(shí)候呢，特別是過年的時(shí)候，很多人在資金安排上會(huì)吃緊。因此有很多人會(huì)考慮，一旦你拍下來，如果你不能按期付款，保證金就要作為違約金，這可不是說我拍下來以后我不想要就不要了。就這樣我們順利競拍下這套房子，1月28號(hào)拍下來，兩個(gè)月左右時(shí)間辦好各種手續(xù)。所以買法拍房還是要看，一這個(gè)房子是不是真的適合你，你也真心想要；二還要看你的資金安排，房屋的價(jià)格是不是在你能接受的范圍之內(nèi)。在拍賣的那一刻，我覺得很多人會(huì)頭腦發(fā)熱，但每個(gè)人都要有個(gè)心理價(jià)位，知道價(jià)格到多少以后你就要放棄了，能風(fēng)險(xiǎn)的。關(guān)于清場二三事買房這么多年，我們也是循序漸進(jìn)的，基本上是隔個(gè)幾年買套房子。自己湊好首付就買一套，基本上也是通過銀行按揭來完成的但我要提醒大家的是，買法拍房也是有一定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺恼w上講，法拍房多數(shù)是有債權(quán)糾紛的房子，很多時(shí)候法院對(duì)拍賣房是不進(jìn)行清場的，如果房子有人占用，你買下來后要考慮清場。我們這套房子在清場上還是相對(duì)比較順利的，當(dāng)然拍賣行也給了很多的幫助。另一方面由于占用該房屋的是申請(qǐng)人，因此雖然過程中遇到了很多麻煩，但是我們終只用了三周的時(shí)間來協(xié)商、溝順利清場。所以如果你確定要買一套房子之前，要對(duì)房子有全面的了解。例如房子是否需要清場，占用情況，房主除了這個(gè)債務(wù)之外是否還有其它經(jīng)濟(jì)糾紛，有沒有搭建（整改后再去辦產(chǎn)證）等。拍賣行會(huì)在拍品介紹里將房子的信息都寫清楚，這點(diǎn)很好，你覺得處理起來麻煩可以不買。那么關(guān)于清場有三種方法：一、讓拍賣行幫你進(jìn)行溝通，有些拍賣行服務(wù)很，會(huì)提供幫助；二、等你拿到法院的執(zhí)行裁定書以后，通過一些渠道，例如律師幫你溝通；三、后的辦法是產(chǎn)證辦下來之后，強(qiáng)制清場。當(dāng)然這個(gè)就會(huì)其他風(fēng)險(xiǎn)，要慎重考慮。“感覺自己錯(cuò)過了好幾個(gè)億”從去年開始，越來越多的人關(guān)注法拍房，它慢慢熱起來，已經(jīng)從以前用于滿足投資需求變成現(xiàn)在的剛需了。所以我當(dāng)時(shí)買這個(gè)房子的時(shí)候也經(jīng)歷了非常多的坎坷：每次都認(rèn)真看房，交了保證金，然后參加競拍，十幾次下來終于拍到了。我曾經(jīng)也錯(cuò)過一套性價(jià)比非常高的房子，去年10月的時(shí)候，當(dāng)時(shí)只有兩個(gè)競買人競拍一套張江湯臣豪園的疊加別墅。彼時(shí)市場價(jià)在1200萬，800多萬就能拍下來，加上大概890萬左右。我當(dāng)時(shí)考慮到后面付款的問題就猶豫了一下，就那么猶豫一下，房子就被另一個(gè)競買人買下來了。事后我想，夢想中的房子離我那么近，卻與它失之交臂，還是空置學(xué)區(qū)房，幾乎，現(xiàn)在想來還有點(diǎn)后悔。有幾次我交了保證金，結(jié)果法院緩拍，也沒買到。還有一次是仁恒的法拍房，由于里面一直有人占用，我們無法了解房屋內(nèi)部情況，因此對(duì)于以后能不能順利清場，拿到房子還是有顧慮的，的時(shí)候又猶豫了一下，便錯(cuò)過了。幾次下來感覺就像網(wǎng)絡(luò)流行語說的一樣，“感覺自己錯(cuò)過了好幾個(gè)億”。所以買法拍房要擺正心態(tài)，因?yàn)榉ㄅ姆窟x擇面窄，沒辦法滿足你所有的要求。法拍房：是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人無力履行按揭合同或者無法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。法拍房主要有四個(gè)主要來源：一是按揭違約產(chǎn)生，二是民間借貸違約產(chǎn)生，三是司法沒收，四是無主房產(chǎn)。

上海百姓拍賣有限公司是一家專業(yè)從事提供司法房咨詢，及提供后續(xù)配套服務(wù)、辦理一體全面發(fā)展的具有一定規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司。我公司長期與上海各大銀行（建行、農(nóng)商行、上海銀行、中國銀行、浙商銀行等）有著良好與緊密的合作，良好業(yè)績、且具有長期豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和齊全的經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司具有成熟執(zhí)行能力的管理團(tuán)隊(duì)。自公司成立以來按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求，采用先進(jìn)的管理模式，積極開拓市場，為客戶提供誠信、專業(yè)、高效、安全、舒適、便捷的全程一站式服務(wù)，始終堅(jiān)持“以人為本，全心為你”。讓客
戶的價(jià)值與企業(yè)的價(jià)值得到雙贏。