上海房地產律師網：，是上海市**所、市級文明所、市級**所，房產律師團隊創辦的法律網站，專業提供商品房、二手房買賣、房產租賃、房產陪購、房產繼承、離婚房產、建筑工程等律服務，成功承辦過房地產案件數百起。新閔所成立于1985年，位于閔行區莘莊地鐵北廣場，2008年，新閔已躍居在上海900家律所前5位，并屢獲“上海市**律師事務所”、“上海市文明律師事務所”、等殊榮。辦公地址：上海市閔行區莘莊地鐵站北廣場雅致路215號置業大廈7樓（閔行區人民法院旁） 電 話：159 2121 9899 

房屋被設四十萬抵押，買家撤銷合同自始無效

沈小姐為了給兒子籌備婚房，準備在楊浦區買一套房子。2014年沈小姐與房東就翔殷路一套房子簽訂了居間協議和房屋買賣協議。沈小姐聲稱，中介和房東都告訴她，房屋上沒有抵押權，于是支付了5萬元意向金。后來，沈小姐自行去交易中心調取房屋信息時，才得知該房屋上設置有40萬元的個人抵押，而且房東的戶口也沒有按時遷出。沈小姐認為房東、元山中介在交易過程中存在欺詐，因此訴至法院。

在庭審中，元山中介辯稱，在簽訂居間協議前，已經口頭告知沈小姐房屋存在抵押，而且在居間協議中對抵押事項也進行了劃勾，是沈小姐現在不想購房，這才以抵押為理由不履行合同。元山中介認為，房東與中介手中的協議原件都有體現，至于沈小姐所持的協議上沒有顯示，可能是復寫紙復印不清晰或者是沈小姐自行通過技術手段將該項內容去除。沈小姐明知房屋存在抵押，現在以此為理由，不想履行合同，明顯是沈小姐自己違約。房東也當庭表示，既然沈小姐不想履行合同，自己也同意不再履行，但是因為沈小姐首付款未湊齊，致未能簽訂正式買賣合同，是沈小姐違約。由于沈小姐原先支付的5萬元意向金已經轉為定金，房東認為自己有權利沒收5萬元定金。

庭審中，沈小姐、房東和元山中介均提供了各自所持有的《房屋買賣居間協議》原件，沈小姐提供的協議表明房屋上沒有設立抵押權，而根據中介和房東所持有的居間協議，在有抵押貸款處均有劃對鉤。

法院認為，房東、元山中介聲稱沈小姐那份協議上沒有注明設立抵押權是因為復寫不清晰，或是沈小姐利用某種技術手段去除，但是根據“誰主張誰舉證”的原則，房東、元山中介都未能提供證據予以證明，因此法院采納沈小姐持有的協議內容，認定房東與元山中介未履行告知義務，支持沈小姐撤銷合同的訴訟請求，返還定金5萬元。（文中涉案人物均為化名）

法官說法：

房屋上是否設置抵押是購房的重大告知事項，也是影響購房者是否購房的重要因素。本案中，房東和中介在房屋交易中未盡告知義務，構成了根本違約，因此沈小姐有權解除合同。

中介公司在居間合同中，主要提供的是訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務。盡管中介公司作為非買賣合同當事人，*對合同承擔法律責任，但房產中介應就其提供的訂立合同機會或媒介服務負責。若房產中介未適當履行其義務，對存在重大權屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應或能夠發現其瑕疵，而僅因其不積極調查等消較行為未發現或未告知合同當事人，那么中介公司不僅可能承擔退還居間費的損失，而且還可能會承擔其他賠償責任。

    上海市新閔律師事務所成立于1985年5月18日，總部位于上海市閔行區。作為一家具有近25年歷史的律師事務所，新閔所的成長見證了近年來中國律師業的迅速崛起。自創立以來，新閔所一直遵守律師執業規范，堅持以建立具有**視野的*國內大所為目標，力求以合理的價格向國內外客戶提供各種形式的高質量、*的法律服務。2008年上海九百余家律師事務所中，新閔所的規模已****位。

    新閔所是一家綜合性律師事務所，客戶群包括**機構、中國企事業單位、外商投資企業、民非企業等。非訴與訴訟并重是新閔所的特色之一，新閔所提供的法律服務產品涵蓋公司、外商投資、房地產與建筑工程、知識產權、勞動關系、教育、爭端解決等業務領域。新閔所還專門成立了律師顧問團以團隊的形式為閔行區民政局、教育局及其數百家下屬單位提供法律服務。
 
    新閔所的律師團隊包括近90名經驗豐富的的律師，部分律師執業時間**過20年，有些還是上海市**律師顧問團成員和閔行區**律師顧問團成員。我所多位律師曾擔任上海市東方廣播電臺“東方大律師”節目嘉賓，部分律師還在國外法學院和律師事務所學習工作，能與有不同文化背景的客戶交流。
  
    新閔所與國內多家律師事務所建立有廣泛的業務合作關系，同時還與美國、比利時、日本、新加坡、中國香港、閩臺等國家地區的律師事務所有業務往來，可以為客戶的跨地區業務和**業務提供多方面的法律支持。